Loi ALUR : Obligations de communication des documents au nouvel acquéreur
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1 – Le contexte
Avant l’adoption de la Loi ALUR, il n’existait aucune réglementation contraignante imposant aux vendeurs de transmettre des documents relatifs à la copropriété lors de la vente d’un bien immobilier. Cette absence de règles pouvait entraîner des problèmes d’information pour l’acquéreur, notamment en ce qui concerne les aspects financiers, les travaux en cours, et les actions précédemment entreprises au sein de la copropriété.
Depuis 2014, la Loi ALUR oblige le vendeur à fournir un ensemble de documents visant à assurer une meilleure transparence entre les parties.
2 – Quels documents sont concernés par la Loi ALUR ?
2.1 – Les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble
- La fiche synthétique de la copropriété
- Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division
- Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années
2.2 – Les informations financières (pré-état daté)
- Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payé par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente
- Les sommes susceptibles d’être dues au syndicat des copropriétaires par l’acquéreur
- L’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs
- Dans le cas où le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.
2.3 – Les autres documents
- Le carnet d’entretien de l’immeuble
- Une notice d’information
- Le cas échéant, les conclusions du diagnostic technique global mentionnées à la dernière ligne de l’article L. 731-1
3 – Les exceptions
Les documents mentionnés en 2.1 et 2.2 ne sont pas requis lorsque l’acquéreur est déjà propriétaire d’au moins un lot dans la même copropriété. De même, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ainsi que tous les documents mentionnés en 2.3 ne sont pas nécessaires en cas de vente ou de cession d’un droit réel immobilier lié à un lot ou à une fraction de lot annexe.
4 – Les méthodes de transmission
Il existe trois méthodes de transmission des documents ALUR :
- Les annexer au compromis
- Les remettre en main propre
- Les transmettre par voie dématérialisée
La remise des documents en main propre ou par voie dématérialisée est soumise à l’acceptation expresse de l’acquéreur. L’acquéreur atteste de cette remise soit dans l’acte contenant la promesse de vente en signant ce dernier, s’il s’agit d’un acte authentique, soit dans un document qu’il signe et date de sa main (par exemple, un compromis de vente établi sous seing privé).
5 – Pourquoi être vigilant ?
En cas de non-transmission de ces documents lors de la signature du compromis, la Loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) ne sera pas respectée. Cela signifie que la période de rétractation de 10 jours de l’acquéreur ne pourra pas être enclenchée. Par conséquent, l’acquéreur aura le droit de se rétracter sans préavis ni justification pendant une période indéterminée, jusqu’à la signature de l’acte authentique. Tant que la période de rétractation n’a pas débuté, la signature de l’acte authentique reste impossible.
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