Loi ALUR : La définition et le fonctionnement

Qu’est-ce que la loi ALUR ?

La loi ALUR est une législation française conçue pour encadrer le domaine immobilier et garantir à chaque Français un accès à un logement convenable et accessible financièrement. Egalement désignée sous le nom de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, elle permet de structurer le marché immobilier.

Que dit la loi ALUR ?

La loi ALUR vise 5 objectifs : 

• Objectif 1 : La régulation du marché immobilier et l’encadrement des pratiques abusives ; 
• Objectif 2 : L’accès au logement décent à l’aide de mesures incitatives et protectrices des personnes les plus vulnérables ; 
• Objectif 3 : La mise en place d’un meilleur équilibre entre les professionnels de l’immobilier, les propriétaires et les locataires ;
• Objectif 4 : Le développement d’un urbanisme innovant ; 
• Objectif 5 : La rénovation du parc immobilier français.

Avantages de la loi ALUR pour les consommateurs

La loi ALUR rapporte plusieurs avantages pour le consommateur, elle reflète l’ambition du Gouvernement de combattre la précarité et l’exclusion, tout en promouvant la transition écologique. Listons les avantages majeurs de la loi ALUR…

L’encadrement des loyers

Dans certaines zones sensibles, la loi prévoit un encadrement des loyers pour éviter des augmentations excessives et protéger les locataires contre les loyers abusifs.

Une protection des locataires

La loi a renforcé les droits des locataires en limitant les pièces justificatives demandées par les propriétaires, en encadrant les frais d’agence et en introduisant un modèle type de bail et un état des lieux pour éviter les litiges.

La réforme de la copropriété

La loi a introduit plusieurs mesures pour améliorer la gestion des copropriétés, notamment la mise en place d’un fonds de travaux obligatoire, la modernisation des règles de gouvernance et le renforcement des obligations d’information envers les copropriétaires.

Poursuivre la lutte contre l’habitat indigne

La loi a renforcé les outils à disposition des autorités pour lutter contre les logements insalubres ou indignes, protégeant ainsi les occupants.

La régulation des professions immobilières

La loi a renforcé les obligations des professionnels de l’immobilier, notamment en matière de formation continue, de déontologie et de transparence, ce qui bénéficie aux consommateurs en garantissant un service de meilleure qualité.

La facilitation de l’accès au logement social

La loi a renforcé les obligations de construction de logements sociaux pour les communes, ce qui peut faciliter l’accès à un logement abordable pour les ménages les plus modestes.

Une meilleure transparence

Avec la mise en place d’un observatoire des loyers, la loi ALUR vise à apporter plus de transparence sur le marché locatif, permettant aux locataires de mieux comprendre les prix pratiqués.

Historique ALUR

L’histoire de la loi ALUR, débute sous la présidence de François Hollande. Proposée par Cécile Duflot, alors ministre de l’Égalité des territoires et du Logement, cette législation a été conçue pour répondre aux défis croissants du marché immobilier français, notamment l’augmentation des loyers, la précarité du logement et les enjeux d’urbanisme.

Quand a été adopté la loi ALUR ?

La loi ALUR a été adoptée en février 2014. Elle a ensuite été promulguée en mars 2014, de la même année.

Après de vifs débats parlementaires et plusieurs modifications, son adoption a marqué l’immobilier français de manière significative : elle représente l’une des réformes majeures du secteur immobilier en France. La promulgation de la loi ALUR implique des implications profondes pour les locataires, les propriétaires, les professionnels de l’immobilier et les collectivités territoriales.

Depuis quand la loi ALUR est-t-elle en service ?

La loi ALUR a été validée le 20 février 2014, à la suite d’intenses discussions parlementaires et d’une résolution du Conseil constitutionnel datée du 20 mars 2014. La loi ALUR est finalement consignée au Journal officiel le 26 mars 2014. Bien que certaines de ses mesures soient appliquées dès leur adoption, d’autres ont été mises en œuvre progressivement.

Réforme de la loi ALUR

Comme toute législation, elle a suscité des réactions diverses et a été l’objet de discussions pour des ajustements et des réformes ultérieures. Voici un aperçu des réformes et des ajustements apportés à la loi ALUR depuis son adoption :

• Loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) : Adoptée en 2018, la loi ELAN est venue compléter et parfois modifier certaines dispositions de la loi ALUR. Elle a notamment assoupli certaines règles relatives à la construction de logements, réformé le régime des copropriétés et apporté des modifications à l’encadrement des loyers.
• Encadrement des loyers : Si la loi ALUR avait instauré un mécanisme d’encadrement des loyers, ce dispositif a été suspendu en 2017 suite à des décisions de justice. La loi ELAN a réintroduit cet encadrement, mais de manière expérimentale et sur la base du volontariat des collectivités.
• Garantie universelle des loyers (GUL) : Bien que prévue par la loi ALUR, la GUL n’a jamais été mise en place. La loi ELAN n’a pas repris cette proposition.
• Réforme de la copropriété : La loi ELAN a apporté des modifications au régime de la copropriété instauré par la loi ALUR, en simplifiant certaines procédures et en adaptant les règles aux enjeux actuels.
• Simplification des normes de construction : La loi ELAN a également cherché à simplifier certaines normes de construction pour faciliter la mise sur le marché de nouveaux logements.
• Réforme du contentieux de l’urbanisme : La loi ELAN a modifié certaines dispositions relatives au contentieux de l’urbanisme pour accélérer les procédures.

Loi ALUR et copropriété

Concernant les ambitions de la loi ALUR vis-à-vis des copropriétés, l’État a exprimé son désir d’avoir une meilleure connaissance du million de copropriétés recensées en France, représentant un total de 8 millions de logements. Les actions envisagées couvrent plusieurs domaines que nous explorerons ci-après. L’objectif principal est de soutenir et rénover les copropriétés en mauvais état, qui représentent, selon les analyses, environ 15% du total. Pour les grandes copropriétés (200 lots et plus), l’intervention judiciaire ne se déclenche qu’à partir d’un taux d’impayés de 15%. Ainsi, un expert est sollicité plus rapidement pour évaluer la situation de la copropriété concernée qu’auparavant (seuil précédent à 25% d’impayés).

Il est désormais envisageable de déléguer la gestion totale des parties communes d’une copropriété manifestement défaillante à un gestionnaire externe disposant des ressources financières pour entreprendre les travaux requis. Cela s’applique notamment aux travaux obligatoires suite à l’expropriation des parties communes par la municipalité ou une autre entité publique intercommunale.

Loi ALUR : Les rôles des syndics évoluent

Une fiche récapitulative est désormais requise pour chaque copropriété, tout comme son diagnostic technique global et la création d’un fonds pour les travaux. En outre, l’enregistrement de chaque copropriété dans un nouveau registre national spécifique est devenu une obligation.

Les principales mesures concernant la copropriété

La fiche synthétique

La loi ALUR introduit certains documents obligatoires, dont la fiche synthétique de copropriété. Cette fiche, semblable à une “carte d’identité” de la copropriété, doit être élaborée et tenue à jour par le syndic. Elle regroupe des informations financières et techniques de la copropriété et de l’immeuble, y compris son carnet d’entretien. Le syndic est responsable de sa mise à jour annuelle.

Tous les copropriétaires peuvent y accéder facilement, tout comme un potentiel acheteur d’un lot au sein de la copropriété. La mise en place de cette fiche s’est faite progressivement sur trois ans, en fonction de la taille des copropriétés : dès janvier 2017 pour celles de 200 lots et plus, janvier 2018 pour celles entre 50 et 200 lots, et janvier 2019 pour celles de moins de 50 lots. Lors d’une promesse ou d’un compromis de vente concernant un lot de la copropriété, cette fiche doit y être annexée.

Quant aux détails de la fiche, elle doit indiquer l’adresse des immeubles concernés, le numéro d’immatriculation du syndicat de copropriétaires au nouveau registre national des copropriétés, ainsi que la date de création du règlement de copropriété.

Le diagnostic technique global de la copropriété et sa mise en application

Un autre élément central de la loi ALUR en matière de copropriétés est la refonte du Diagnostic Technique Global (DTG). Désormais, chaque copropriétaire est sollicité pour donner son opinion et son choix quant à la mise en œuvre d’un DTG par des experts. Une fois ce diagnostic établi, il est soumis à l’ensemble des copropriétaires qui peuvent alors approuver un plan de travaux sur plusieurs années à la majorité simple.

Ce diagnostic offre une analyse complète visant à :

• Identifier tous les travaux à entreprendre sur une décennie, avec une estimation des coûts associés ;
• Proposer un calendrier des interventions nécessaires mentionnées dans le carnet d’entretien de la bâtisse ;
• Évaluer la performance énergétique du bâtiment via un diagnostic de performance énergétique (DPE) ou un audit énergétique ;
• Examiner l’état des parties communes et des équipements mutualisés ;
• Suggérer des améliorations pour une meilleure gestion technique et patrimoniale de l’édifice.

La loi ALUR rend le DTG obligatoire pour les bâtiments de plus de 10 ans récemment convertis en copropriété. Il est également essentiel pour les structures sujettes à une procédure d’insalubrité.

Le fonds de travaux obligatoire

La loi ALUR a introduit une troisième innovation majeure : à compter du 1er janvier 2017, la mise en place d’un fonds de travaux est devenue obligatoire pour chaque copropriété. Toutefois, cette obligation ne concerne que les copropriétés d’immeubles âgés de plus de 5 ans, ce qui représente néanmoins une grande partie du parc immobilier français.

L’essence de ce fonds de travaux est claire : accumuler des réserves pour financer des travaux futurs. Cette épargne collective vise à anticiper et sécuriser les dépenses futures, offrant ainsi une meilleure gestion des coûts et une préparation aux éventualités.

Pour gérer ce fonds, la loi ALUR exige un compte bancaire distinct de celui des copropriétaires.

Ce compte peut être rémunéré, ce qui serait bénéfique pour l’ensemble des copropriétaires. Une contribution annuelle, supérieure à 5% du budget prévisionnel voté en assemblée générale, est requise pour alimenter ce fonds. Les petites copropriétés, jusqu’à 10 lots, peuvent toutefois s’exempter de cette obligation si une décision unanime est prise en assemblée générale.

Selon Emmanuelle Cosse, ministre du Logement à l’époque de l’application de la loi ALUR, ce fonds facilite “l’entretien et l’amélioration de leur bâtiment, garantissant ainsi une maîtrise des charges et une valorisation accrue des logements”.

Il est crucial de noter que ce fonds, bien que propriété du syndicat de copropriétaires, n’est pas remboursable lors de la vente d’un lot.

L’immatriculation de la copropriété

L’immatriculation des copropriétés énonce que chaque copropriété doit désormais s’inscrire au registre national d’immatriculation des copropriétés, nouvellement instauré et supervisé par une entité publique dédiée. Les structures de plus de 200 lots ont dû s’y conformer dès le 1er janvier 2017, celles de plus de 50 lots à partir du 1er janvier 2018, et les autres sont attendues pour le 1er janvier 2019. L’octroi d’aides publiques est subordonné à cette immatriculation, renforçant ainsi son caractère impératif.

De plus, les annonces immobilières doivent maintenant indiquer si un bien proposé à la vente ou à la location appartient à une copropriété, préciser le nombre de lots qu’elle comporte et ses charges annuelles. Si le syndic est impliqué dans des démarches relatives aux “copropriétés en difficulté”, cette information doit également être mentionnée.

Gestion et fonctionnement des copropriétés selon ALUR

Initialement, la loi ALUR imposait une mise en concurrence annuelle du syndic.

La loi Macron du 6 août 2015 a modifié cette exigence, la portant à tous les trois ans. Cette tâche incombe au conseil syndical qui, en amont de l’assemblée générale, doit solliciter différents syndics et examiner leurs propositions. Les contrats sélectionnés sont ensuite soumis au vote lors de l’assemblée générale, selon la majorité de l’article 25.

Le modèle de contrat standard aide à cette démarche en fournissant des éléments comparables. Si l’assemblée générale le décide selon l’article 25, le conseil syndical peut être exempté de cette obligation de mise en concurrence.

Elle à aussi établi des directives claires sur la rémunération du syndic de copropriété. La norme fondamentale est que toutes les tâches relatives à la gestion quotidienne de la copropriété doivent être intégrées dans un forfait unique. Le contrat standard du syndic détaille aussi certaines missions optionnelles qui peuvent être incluses dans le forfait ou, à l’inverse, être exclues des responsabilités du syndic. Naturellement, l’intégration ou l’exclusion de ces missions dépend du vote de l’assemblée générale des copropriétaires.

Loi ALUR et location

La loi ALUR instaure de nombreuses directives concernant la location, visant principalement à faciliter l’accès au logement. Elle vise également à renforcer la clarté et la transparence dans les relations entre locataires et propriétaires.

Encadrement des loyers

La loi ALUR établit une surveillance des loyers dans les zones tendues, avec pour objectif de définir des limites et d’ajuster les loyers selon les régions. Si ces limites ne sont pas respectées, le locataire a la possibilité de faire appel à la commission de conciliation.

Sur la base des informations recueillies par les observatoires, c’est au Préfet de déterminer, chaque année via un arrêté, trois critères de loyer pour chaque type de logement et par secteur. Ces critères sont :

• Le loyer médian de référence, basé sur les loyers actuels ;
• Le loyer médian majoré, qui ne doit pas dépasser 20 % du loyer médian de référence ;
• Le loyer médian minoré, qui doit être inférieur de 30% au loyer médian. Cette régulation a été mise en place à Paris dès le 1er août 2015. Cependant, en 2017, les arrêtés ont été annulés par les tribunaux administratifs de la capitale.

Type de Loyer	Description
Loyer médian de référence	Basé sur les loyers actuels
Loyer médian majoré	Ne doit pas dépasser 20 % du loyer médian de référence
Loyer médian minoré	Doit être inférieur de 30% au loyer médian de référence

Relations locatives et garanties

Avec la loi ALUR, les locataires sont mieux informés. En effet, les propriétaires sont tenus de fournir aux locataires plusieurs documents essentiels.

Le contrat de bail

Qu’il s’agisse d’une location meublée ou non meublée, le bailleur est tenu de remettre au locataire une copie du contrat de location, ou bail, signée par les deux parties.

Ce contrat doit être complété par un état des lieux conforme à la loi ALUR. Cet état des lieux doit notamment refléter l’usure du logement et inclure plusieurs mentions requises. De plus, le texte détaille la manière dont il doit être établi ainsi que les responsabilités des deux parties lors de sa rédaction.

Les diagnostics obligatoires

Lors de la signature ou du renouvellement du bail, le propriétaire est tenu de fournir au locataire un dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dossier regroupe tous les diagnostics requis pour la location du bien en question, notamment :

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• Le constat des risques d’exposition au plomb (Crep) ;
• Un document attestant de la présence ou non d’amiante ;
• Un état de l’installation électrique si celle-ci date de plus de 15 ans ;
• Un état de l’installation de gaz si elle a plus de 15 ans ;
• Un état des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon) ;
• Le diagnostic relatif au bruit.

La notice d’information de la loi ALUR

Annexé au contrat de location, ce document synthétise l’ensemble des droits et obligations tant du locataire que du bailleur. Il détaille notamment :

• La durée minimale du contrat selon le type de logement ;
• Les aspects financiers : montant du loyer, conditions de révision, coût des charges, modalités de règlement, etc. ;
• Les garanties requises (cautions, dépôt de garantie) ;
• La description de l’état des lieux ;
• Les procédures de fin de bail ;
• Les moyens de résolution des litiges ;
• Les démarches en cas d’expulsion.

L’autorisation de louer avec la loi ALUR

Dans des zones spécifiées par les instances locales, les propriétaires sont tenus d’accomplir une procédure administrative avant de proposer leur bien à la location. Cette démarche peut prendre la forme d’une autorisation en amont ou d’une simple déclaration. Ce “permis de louer” doit impérativement être remis au locataire, au moment de la signature du contrat de location au plus tard.

Le préavis de départ

Depuis l’instauration de la loi ALUR, les délais de préavis pour les locataires ont été revus.

Pour une location non meublée, le préavis standard est de 3 mois. Cependant, s’il s’agit d’un logement dans une zone tendue, ce délai est réduit à 1 mois. La loi ALUR a également ajusté le préavis à 1 mois en cas d’obtention d’un logement social.

D’autres situations permettent également au locataire de bénéficier de ce délai raccourci :

• une mutation professionnelle, une perte d’emploi ou l’obtention d’un nouvel emploi ;
• un état de santé nécessitant un changement de résidence ;
• la réception du RSA ou de l’allocation pour adulte handicapé.

Loi ALUR et professionnels de l’immobilier

Les professionnels du secteur immobilier soumis à la mesure de la loi ALUR sont ceux détenant une carte professionnelle d’agent immobilier. Si l’entité est une personne morale, son représentant légal doit se conformer à cette formation.

Quiconque dirige un bureau, une agence, un établissement ou une succursale doit également respecter cette exigence. De plus, tous les employés et agents commerciaux agissant en tant que négociateurs immobiliers et munis d’une attestation d’habilitation délivrée par un professionnel avec une carte d’agent immobilier sont également concernés.

Obligation de formation continue

Le décret n° 2016-173 en date du 18 février 2016 (publié au JORF le 21 février) précise le type et la durée des activités pouvant être reconnues dans le cadre de la formation continue obligatoire des agents immobiliers, gestionnaires de biens et syndics.

Tous les professionnels de l’immobilier concernés doivent justifier avoir suivi :

• Une formation continue de 14 heures par an ;
• Ou une formation de 42 heures au cours des trois dernières années.

Dans le contexte du dispositif Tracfin, une formation sur les mesures de lutte contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme est nécessaire ; À partir du 1er janvier 2021, en vertu du décret 2020-1259 du 14/10/2020, une formation de 4 heures sur la déontologie est requise, dont au moins 2 heures dédiées à la non-discrimination dans l’accès au logement.

Pour que ces formations soient reconnues, elles doivent être dispensées par des centres de formation enregistrés et déclarés auprès de la DREETS. Pour confirmer l’agrément d’un organisme, assurez-vous qu’il est certifié QUALIOPI, conformément au décret qualité N° 2015-790 du 25 juin 2015.

Carte professionnelle et garanties financières

L’agent immobilier est le seul habilité à recevoir une carte professionnelle (carte T), sous réserve qu’il démontre une aptitude professionnelle spécifique (soit par le biais d’un diplôme, soit grâce à une expérience en tant qu’employé).

Avant les modifications apportées par la loi ALUR, cette carte avait une durée de validité de 10 ans et devait être sollicitée auprès de la Préfecture. Aujourd’hui, sa validité est de 3 ans, elle est octroyée par la CCI (Chambre de Commerce et d’Industrie), et son renouvellement est subordonné à une formation continue.

Le mandataire, quant à lui, ne détient pas de carte T. Il s’appuie sur celle d’un agent immobilier ou d’une agence pour réaliser une transaction. Pour être autorisé à utiliser cette carte, il doit obtenir une attestation de collaborateur (précédemment nommée carte blanche). Le renouvellement de cette attestation nécessite également la participation à la formation ALUR !

Critiques et controverses

La loi ALUR, bien qu’elle ait été conçue pour améliorer l’accès au logement et renforcer la régulation du marché immobilier, n’a pas été exempte de critiques et de controverses.

Voici quelques points qui ont été soulevés :

• Encadrement des loyers : L’une des mesures phares de la loi était l’encadrement des loyers dans les zones tendues. Si cette mesure visait à protéger les locataires contre des loyers excessifs, elle a été critiquée par de nombreux propriétaires et professionnels de l’immobilier qui estimaient qu’elle pourrait décourager l’investissement locatif et réduire l’offre de logements disponibles.
• Formation continue des professionnels de l’immobilier : Si l’objectif était d’améliorer la qualité des services offerts par les professionnels, certains ont vu cette obligation comme une contrainte supplémentaire, notamment pour les petits acteurs du secteur.
• Complexité administrative : La loi ALUR a introduit de nombreuses nouvelles obligations pour les bailleurs, les syndics et les professionnels de l’immobilier. Certains ont critiqué la complexité et la lourdeur des démarches administratives associées.
• Effets sur le marché immobilier : Certains experts ont estimé que la loi pourrait avoir des effets pervers sur le marché, notamment en décourageant l’investissement dans l’immobilier locatif ou en augmentant les coûts pour les propriétaires, qui pourraient ensuite être répercutés sur les locataires.
• Mesures jugées insuffisantes : D’un autre côté, certains acteurs, notamment des associations de défense des locataires, ont estimé que la loi n’allait pas assez loin pour protéger les droits des locataires et réguler le marché.
• Révisions et ajustements : Face à certaines critiques, des ajustements ont été apportés à la loi ALUR, notamment avec la loi ELAN en 2018. Ces révisions ont elles-mêmes suscité des débats.

La loi ALUR aura été, après la loi Quilliot de 1982 sur les rapports locatifs, le texte le plus décrié de la communauté professionnelle immobilière dans l’histoire législative.

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