Les différentes sortes de promesses de vente

Les documents juridiques dans une vente immobilière

Dans une vente immobilière, la signature d’un avant-contrat est une étape essentielle.
Il existe plusieurs types de promesses de vente, qui ne produisent pas les mêmes effets juridiques et ne doivent pas être confondues.

Les documents juridiques préparatoires à la vente

Avant la signature de l’acte authentique chez le notaire, vendeur et acquéreur peuvent conclure un contrat préparatoire.
Les deux formes principales sont :

• le compromis de vente (ou promesse synallagmatique),
• la promesse unilatérale de vente.

Le compromis de vente (promesse synallagmatique)

Le compromis de vente, aussi appelé promesse synallagmatique ou promesse bilatérale, est l’avant-contrat le plus couramment utilisé.

Il engage réciproquement les deux parties :

• le vendeur s’engage à vendre le bien,
• l’acheteur s’engage à l’acheter.

La vente est toutefois conclue sous réserve de conditions suspensives, comme par exemple l’obtention d’un prêt immobilier.

Juridiquement, le compromis vaut vente dès lors que les conditions sont réalisées.

La promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de vente ne constitue pas une vente immédiate.

Elle accorde à l’acheteur un droit d’option pendant une durée déterminée.
Ce contrat met en présence :

• le promettant (le vendeur),
• le bénéficiaire (l’acheteur potentiel).

Seul le vendeur est engagé.
Il s’engage à vendre le bien à un prix et selon des conditions déterminées si le bénéficiaire décide d’acheter.

De son côté, le bénéficiaire :

• n’est pas obligé d’acheter,
• doit simplement se prononcer dans le délai prévu.

Levée d’option et conséquences

Pendant la durée de la promesse, le bien est immobilisé.

• Si le bénéficiaire décide d’acheter, il lève l’option et la vente est conclue.
• S’il renonce ou ne se manifeste pas dans le délai imparti, la promesse devient caduque et le vendeur retrouve sa liberté.

L’indemnité d’immobilisation

Lors de la signature d’une promesse unilatérale de vente, il est fréquent que le bénéficiaire verse une indemnité d’immobilisation.

• Si l’option est levée, cette somme est généralement imputée sur le prix de vente.
• Si l’option n’est pas levée dans les délais, l’indemnité reste acquise au vendeur.