Les servitudes

Droit de préemption / servitudes / impôts locaux

Une servitude est une charge qui grève une propriété au profit d’une autre. Elle est attachée au bien immobilier concerné et se transmet automatiquement lors de la vente du bien. Il est donc essentiel qu’un acquéreur soit informé des servitudes existantes sur le bien qu’il achète, ou de celles dont ce bien bénéficie sur une propriété voisine.

À noter : certaines servitudes sont d’origine administrative. Elles restreignent les droits du propriétaire et peuvent être particulièrement contraignantes. C’est le cas des servitudes d’urbanisme ou de celles établies au bénéfice d’un service public comme EDF.

Création volontaire

Une servitude peut être instituée par la volonté du propriétaire, qui autorise par exemple un voisin à traverser son terrain ou à y faire passer des canalisations. Il est fortement recommandé de formaliser cet accord par un acte notarié, publié au fichier immobilier, afin d’en garantir la publicité et la pérennité.

Création par usage

Une servitude peut également naître de son usage prolongé. Lorsqu’une servitude est dite continue et apparente (comme une ouverture donnant sur la propriété voisine), elle peut s’acquérir par prescription après une utilisation non contestée pendant 30 ans. Par exemple, si une fenêtre est implantée à une distance non conforme sans opposition durant trois décennies, une servitude de vue est alors acquise.

Création lors d’une division de propriété

Lorsqu’un terrain est divisé en plusieurs lots, des servitudes peuvent subsister. Si une fenêtre, existante avant la division, ne respecte pas les distances légales, elle peut bénéficier d’une servitude dite « par destination du père de famille ».

Création judiciaire

Une servitude peut enfin être établie par décision de justice, notamment en cas d’enclavement. Si un terrain n’a pas d’accès à la voie publique, le juge peut accorder un droit de passage sur le terrain voisin, en privilégiant le tracé le plus court ou le moins contraignant. Le propriétaire qui subit la servitude de passage a droit à une indemnité.