Les servitudes

Droit de préemption / servitudes / impôts locaux

Une servitude est une charge qui grève une propriété au profit d’une autre.
Elle est attachée au bien immobilier concerné et se transmet automatiquement en cas de vente.

Conséquence : un acquéreur doit être informé :

• des servitudes qui pèsent sur le bien qu’il achète,
• mais aussi des servitudes dont ce bien bénéficie sur une propriété voisine.

Servitudes : attention aux servitudes administratives

Certaines servitudes sont d’origine administrative. Elles restreignent les droits du propriétaire et peuvent être particulièrement contraignantes.

C’est notamment le cas :

• des servitudes d’urbanisme,
• ou des servitudes établies au bénéfice d’un service public (par exemple pour des réseaux ou équipements).

Les différents modes de création d’une servitude

Une servitude peut être créée de plusieurs façons : par accord entre propriétaires, par usage, lors d’une division ou par décision de justice.

Création volontaire

Une servitude peut être instituée par la volonté des propriétaires.

Exemples :

• autoriser un voisin à traverser un terrain (droit de passage),
• autoriser le passage de canalisations ou de réseaux.

Conseil pratique

Il est fortement recommandé de formaliser l’accord par un acte notarié et de le publier, afin d’assurer :

• la preuve,
• la publicité,
• et la pérennité de la servitude (opposabilité aux futurs propriétaires).

Création par usage (prescription)

Une servitude peut aussi naître de son usage prolongé.

Lorsqu’une servitude est continue et apparente (par exemple une ouverture visible donnant sur le fonds voisin), elle peut s’acquérir par prescription après 30 ans d’utilisation non contestée.

Exemple

Si une fenêtre est implantée à une distance non conforme et qu’aucune contestation n’a lieu pendant 30 ans, une servitude de vue peut être considérée comme acquise.

Création lors d’une division de propriété

Lorsqu’un terrain est divisé en plusieurs lots, certaines servitudes peuvent subsister ou naître du fait de la configuration existante.

Par exemple, si une ouverture existait avant la division et ne respecte pas les distances légales, elle peut être maintenue au titre d’une servitude dite “par destination du père de famille”.

Création judiciaire

Une servitude peut enfin être établie par une décision de justice, notamment en cas d’enclavement.

Cas typique : terrain enclavé

Si un terrain n’a pas d’accès à la voie publique, le juge peut accorder un droit de passage sur le terrain voisin, en privilégiant :

• le tracé le plus court,
• ou le tracé le moins contraignant.

Le propriétaire qui subit la servitude (celui dont le terrain est traversé) peut avoir droit à une indemnité.