Les droits de préemption du locataire

Informations location

Vous souhaitez vendre ou acheter un bien actuellement loué ? Dans trois situations, la loi accorde au locataire un droit de préemption, c’est-à-dire la possibilité d’acheter le bien en priorité, avant tout autre acquéreur.

Remarque : les notifications prévues par la loi sont encadrées par un formalisme strict. Il est recommandé de faire appel à un professionnel pour respecter la procédure et éviter tout risque d’annulation de la vente.

Le locataire loue le bien non meublé à usage de résidence principale : le congé pour vendre
Le propriétaire qui souhaite vendre le logement occupé doit délivrer un congé pour vendre au locataire, au moins six mois avant la fin du bail. Ce congé vaut offre de vente. Le locataire dispose alors d’un délai de deux mois pour faire connaître son intention d’acheter le bien au prix proposé. L’absence de réponse dans ce délai vaut renonciation.

Si le locataire refuse ou ne se manifeste pas, mais que le bien est ensuite vendu à un prix ou à des conditions plus avantageuses, il bénéficie d’un nouveau droit de préemption. Il dispose alors d’un mois à compter de la notification de ces nouvelles conditions, généralement transmise par le notaire.

Remarque : l’acquéreur d’un bien déjà loué ne peut donner congé pour vendre qu’à l’issue de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du bail en cours, si ce terme intervient moins de trois ans après l’achat.

Vente en bloc d’un immeuble comportant plus de cinq logements
Lorsque le propriétaire vend en une seule fois un immeuble comprenant plus de cinq logements, il doit informer chaque locataire des conditions de la vente globale et du prix de leur logement respectif. Le locataire dispose alors de quatre mois pour accepter l’offre.

À noter : si l’acquéreur s’engage à maintenir les baux existants pendant au moins six ans à compter de la vente, cette notification n’est pas obligatoire.

Le bail du locataire qui ne souhaite pas acheter n’est pas remis en cause. Toutefois, si un autre locataire achète son logement et que le propriétaire décide par la suite de vendre les autres lots séparément, une nouvelle offre devra être adressée aux locataires concernés.

Division ou subdivision d’un immeuble en lots
Si le propriétaire décide de diviser un immeuble en plusieurs lots ou de vendre un logement déjà intégré dans une copropriété, il doit informer le locataire du prix et des conditions de vente du lot qu’il occupe. Le locataire dispose de deux mois pour faire connaître sa décision.

S’il ne se porte pas acquéreur et que la vente est ensuite conclue à des conditions plus avantageuses, une nouvelle offre lui sera adressée. Il aura alors un délai d’un mois pour exercer son droit de préemption. Le bail se poursuit avec le nouvel acquéreur du lot.

Vente d’un local commercial ou artisanal
Le locataire d’un local commercial ou artisanal bénéficie également d’un droit de préemption, sauf dans certains cas d’exception : cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, cession à un copropriétaire, au conjoint du bailleur, ou encore à un ascendant ou descendant du bailleur ou de son conjoint.