Les droits de préemption du locataire

Informations location

Vous souhaitez vendre ou acheter un bien actuellement loué ? Dans plusieurs situations, la loi accorde au locataire un droit de préemption : il peut acheter le bien en priorité avant tout autre acquéreur.

Important : un formalisme strict

Les notifications prévues par la loi sont encadrées par un formalisme très strict (contenu, délais, modes de remise).
Pour éviter toute erreur pouvant entraîner un blocage ou une annulation de la vente, il est souvent préférable de se faire accompagner par un professionnel.

Location vide en résidence principale : le congé pour vendre

Lorsque le locataire occupe un logement non meublé à usage de résidence principale, le propriétaire qui souhaite vendre doit délivrer un congé pour vendre.

Conditions et délais

• Le congé doit être notifié au moins 6 mois avant la fin du bail.
• Ce congé vaut offre de vente au profit du locataire.
• Le locataire dispose de 2 mois pour accepter l’offre au prix proposé.
• Sans réponse dans ce délai : cela vaut renonciation.

Nouveau droit de préemption si le prix baisse ensuite

Si le locataire refuse (ou ne répond pas), mais que le bien est ensuite vendu à un prix plus bas ou à des conditions plus avantageuses, le locataire bénéficie d’un nouveau droit de préemption.

• Délai : 1 mois à compter de la notification des nouvelles conditions (souvent faite par le notaire).

Remarque sur l’acquéreur d’un logement déjà loué

L’acquéreur d’un bien occupé ne peut donner congé pour vendre qu’à l’issue :

• de la première reconduction tacite, ou
• du premier renouvellement du bail en cours,

si ce terme intervient moins de 3 ans après l’achat.

Vente en bloc d’un immeuble de plus de 5 logements

Lorsque le propriétaire vend en une seule fois un immeuble comportant plus de 5 logements, il doit informer chaque locataire :

• des conditions de la vente globale,
• et du prix correspondant à leur logement.

Délai de réponse

Le locataire dispose alors de 4 mois pour accepter l’offre.

Exception

Si l’acquéreur s’engage à maintenir les baux existants pendant au moins 6 ans à compter de la vente, cette notification n’est pas obligatoire.

Effet sur le bail si le locataire n’achète pas

Si le locataire ne souhaite pas acheter, son bail n’est pas remis en cause : il se poursuit avec le nouvel acquéreur.

À noter : si un ou plusieurs locataires achètent leur lot, puis que le propriétaire vend ensuite d’autres lots séparément, une nouvelle offre devra être adressée aux locataires concernés.

Division ou subdivision en lots (vente à la découpe)

Si le propriétaire décide de :

• diviser un immeuble en plusieurs lots,
• ou vendre un logement déjà intégré dans une copropriété,

il doit informer le locataire du prix et des conditions de vente du lot qu’il occupe.

Délai de réponse

Le locataire dispose de 2 mois pour faire connaître sa décision.

Nouveau droit de préemption si la vente devient plus avantageuse

Si le locataire ne se porte pas acquéreur et que la vente est ensuite conclue à des conditions plus avantageuses, une nouvelle offre lui est adressée.

• Délai : 1 mois pour exercer son droit.

Le bail se poursuit ensuite avec le nouvel acquéreur du lot.

Vente d’un local commercial ou artisanal

Le locataire d’un local commercial ou artisanal bénéficie également d’un droit de préemption.

Cas d’exclusion (exceptions)

Ce droit ne s’applique pas dans certains cas, notamment :

• cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial,
• cession à un copropriétaire,
• cession au conjoint du bailleur,
• cession à un ascendant ou descendant du bailleur (ou de son conjoint).