Fiscalité de la location d’un bien détenu par une SCI

Informations SCI (société civile immobilière)

Dans la plupart des cas, une société civile immobilière (SCI) est constituée entre les membres d’une même famille. Elle relève alors du régime des sociétés de personnes et ses résultats sont soumis à l’impôt sur le revenu entre les mains des associés, proportionnellement à leur participation dans le capital social. La SCI, en tant que telle, n’est pas directement imposée.

Location nue

Les loyers provenant de la location nue sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes sont possibles :

Le régime micro-foncier, sous trois conditions :
- L’associé est propriétaire en direct d’au moins un bien loué nu,
- Aucun des biens détenus par la SCI n’est issu d’un dispositif fiscal spécifique (hors dispositifs comme Duflot, Pinel ou Scellier),
- Le total des loyers perçus ne dépasse pas 15 000 euros.

Ce régime permet l’application d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers, représentant l’ensemble des charges. Seuls 70 % des loyers sont alors imposables. Aucune déclaration spécifique n’est requise dans ce cas.

Le régime réel :
Les loyers imposables sont déterminés après déduction des charges réelles, telles que :
- frais de gestion,
- dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration,
- provisions pour charges de copropriété,
- primes d’assurance,
- impôts locaux,
- intérêts d’emprunt.

Dans ce cas, les associés doivent déposer une déclaration n° 2044.

Location meublée

Les revenus tirés de la location meublée sont considérés comme des bénéfices commerciaux. Par conséquent, la SCI devient imposable à l’impôt sur les sociétés, sauf si les trois conditions suivantes sont réunies :

les meubles ne sont pas la propriété d’un des associés,
les logements meublés font l’objet de conventions de location distinctes,
les loyers des logements meublés sont équivalents à ceux des logements nus.

Location mixte : nue et meublée

Si la SCI loue à la fois des logements nus et meublés, l’administration fiscale admet que la SCI reste imposée à l’impôt sur le revenu tant que les recettes issues de la location meublée ne dépassent pas de plus de 10 % celles issues de la location nue.