Le fonctionnement de la SCI

Informations SCI (société civile immobilière)

Le fonctionnement d’une société civile immobilière (SCI) est fixé par les associés dans les statuts.
Ce document prévoit notamment l’organisation de la direction, la prise de décisions et les règles de vote.

Le gérant de la SCI

La SCI est dirigée par un ou plusieurs gérants, désignés :

• soit directement dans les statuts,
• soit par décision des associés.

Les statuts peuvent préciser :

• le nombre de gérants,
• s’ils doivent être associés ou non,
• la possibilité de nommer une personne morale,
• les modalités de nomination et de révocation.

Nomination et publicité légale

La nomination (ou la cessation des fonctions) d’un gérant entraîne des formalités de publicité, notamment :

• publication dans un journal d’annonces légales,
• inscription/modification au RCS (Registre du commerce et des sociétés),
• insertion au BODACC.

Pouvoirs du gérant

Le gérant peut accomplir tous les actes nécessaires à la gestion de la société, sauf si les statuts limitent ses pouvoirs.

À noter : même si les statuts prévoient des limites, ces limitations ne sont pas opposables aux tiers.

Les associés de la SCI

Les décisions collectives sont prises par les associés :

• en assemblée,
• ou par consultation écrite, selon les statuts.

Une assemblée doit être organisée au minimum une fois par an.

Règles de convocation et de vote

Les statuts fixent :

• les règles de convocation,
• le déroulement des assemblées,
• les conditions de vote.

Ils déterminent aussi le nombre de voix par associé. En pratique, les voix sont le plus souvent proportionnelles aux parts sociales détenues.

Important : les statuts ne peuvent pas supprimer le droit de vote d’un associé.

Majorité et unanimité : ce qu’il faut savoir

Si les statuts ne prévoient pas de majorité particulière, les décisions doivent être prises à l’unanimité.

Exception : la nomination ou la révocation du gérant se fait à la majorité des parts sociales.

Conseil : il est fortement recommandé de définir dans les statuts des règles claires de majorité pour éviter les blocages.

Procès-verbal et registre des décisions

Chaque décision collective doit être formalisée dans un procès-verbal (PV), conservé dans un registre spécial au siège de la société.

Modifications statutaires et formalités

Certaines décisions nécessitent des formalités renforcées, notamment :

• les décisions qui modifient les statuts,
• celles relatives à la désignation ou à la cessation de fonctions d’un gérant.

Elles doivent généralement faire l’objet :

• d’une publication dans un journal d’annonces légales,
• d’une mise à jour au RCS,
• d’une insertion au BODACC.