Le bail commercial

Informations location

Définition et champ d’application

Un commerçant, un industriel ou un artisan qui loue un local pour y exercer son activité professionnelle bénéficie du statut des baux commerciaux, encadré par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce.

La propriété commerciale : droit au renouvellement

Ce statut offre au locataire ce que l’on appelle la propriété commerciale, c’est-à-dire le droit au renouvellement de son bail.

À défaut de renouvellement, le bailleur doit verser une indemnité d’éviction, généralement équivalente à la valeur du fonds de commerce, augmentée des frais de déménagement.

Durée du bail et diagnostics obligatoires

Le bail commercial est conclu pour une durée minimale de neuf ans. Il est tacitement reconductible à son échéance.

Plusieurs diagnostics obligatoires doivent être annexés au contrat.

Alternative : le bail dérogatoire

Il existe une alternative : le bail dérogatoire. Il permet de conclure une location de courte durée, n’excédant pas trois ans, et n’est pas soumis aux règles du bail commercial classique.

Loyer et pas de porte

Le loyer peut être déterminé :

• de manière fixe,
• ou indexé sur le chiffre d’affaires du locataire.

Dans certains cas, un pas de porte (ou droit d’entrée) peut être exigé par le bailleur au moment de l’entrée dans les lieux.

État des lieux : obligation depuis 2014

Depuis le 1er septembre 2014, un état des lieux doit être établi :

• à l’entrée et à la sortie du locataire,
• de façon contradictoire et amiable, ou, à défaut, par un huissier de justice,
• avec des frais partagés à parts égales entre le bailleur et le locataire.

Charges, impôts, taxes et réparations : clauses essentielles

La rédaction des clauses relatives aux charges et réparations est essentielle :

• Pour les baux conclus avant le 20 juin 2014, aucune liste précise n’était imposée par la loi, ce qui a généré de nombreux litiges.
• Depuis cette date, le bail doit mentionner la répartition des charges, impôts et taxes. Un récapitulatif annuel est désormais obligatoire. Le décret du 3 novembre 2014 précise également les charges qui ne peuvent pas être imputées au locataire.

Congé du locataire et du bailleur

Congé donné par le locataire

Le locataire peut donner congé à l’expiration de chaque période triennale (tous les trois ans).
Le congé doit être notifié par huissier, au moins six mois avant la date d’échéance.

Congé donné par le bailleur

Le bailleur ne peut donner congé que pour la fin du bail, également par huissier et avec un préavis de six mois.

En l’absence de proposition de renouvellement, il doit verser une indemnité d’éviction, sauf si le non-renouvellement est justifié par une faute du locataire.