Louer un bien non meublé

Informations location

Vous louez un appartement ou une maison non meublée à un locataire qui en fait sa résidence principale. Dans ce cas, le bail est strictement encadré par la loi.

Quel texte s’applique à la location non meublée ?

La location non meublée en résidence principale est obligatoirement soumise à la loi du 6 juillet 1989.

Un contrat obligatoirement écrit

Le bail doit être :

• conclu par écrit,
• signé par les parties,
• et contenir des informations obligatoires.

Durée du bail : 3 ans ou 6 ans

La durée minimale du bail dépend du profil du bailleur :

Si le bailleur est un particulier (ou une SCI familiale)

• Durée minimale : 3 ans

Si le bailleur est une personne morale

• Durée minimale : 6 ans

Clauses, documents et diagnostics obligatoires

Le bail doit contenir un certain nombre d’informations et être accompagné de documents obligatoires, notamment :

• les diagnostics techniques obligatoires (DPE, plomb, électricité/gaz selon les cas, etc.),
• et des annexes prévues par la réglementation.

Modèle type et notice d’information

Depuis le 1er août 2015, le contrat doit respecter un modèle type et inclure une notice d’information jointe au bail.

L’état des lieux : une étape incontournable

Un état des lieux est réalisé :

• à l’entrée dans les lieux,
• et à la sortie.

Comment est-il établi ?

• à l’amiable (solution la plus fréquente),
• ou, en cas de désaccord, par huissier.

À savoir : si un huissier intervient, les frais sont partagés entre bailleur et locataire.

Obligations pendant le bail

Obligations du locataire

Pendant toute la durée du bail, le locataire doit :

• payer le loyer et les charges,
• assurer l’entretien courant du logement,
• effectuer les petites réparations (réparations locatives).

Obligations du bailleur

Les réparations plus importantes, dites non locatives, restent à la charge du bailleur.

Congé du locataire : préavis et exceptions

Si le locataire souhaite quitter le logement, il doit donner congé :

• par lettre recommandée avec accusé de réception,
• ou par acte d’huissier.

Préavis “standard”

• 3 mois

Préavis réduit à 1 mois : les cas prévus

Le préavis est ramené à 1 mois dans plusieurs situations, notamment :

• obtention d’un premier emploi,
• perte d’emploi,
• nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi,
• mutation,
• logement situé en zone tendue,
• état de santé imposant un changement de domicile (certificat médical),
• bénéficiaire du RSA ou de l’allocation adulte handicapé,
• violences au sein du couple ou sur un enfant (ordonnance de protection / poursuites),
• attribution d’un logement social.

Justificatifs obligatoires

Pour bénéficier du préavis réduit, le locataire doit :

• indiquer le motif dans la lettre de congé,
• fournir le justificatif correspondant.

À défaut, le préavis de 3 mois s’applique.

Congé du bailleur : strictement encadré

Le bailleur ne peut donner congé qu’à la fin du bail, avec un préavis de :

Préavis du bailleur

• 6 mois

Motifs autorisés par la loi

Le congé doit être motivé par l’un des cas suivants :

• reprise du logement,
• mise en vente,
• motif légitime et sérieux (par exemple impayés, retards répétés, manquements du locataire).