Les parties communes et les parties privatives

Informations copropriété

Dans une copropriété, on distingue deux catégories de biens : les parties communes et les parties privatives.
Cette distinction est essentielle pour savoir qui peut utiliser quoi et qui doit entretenir ou financer les travaux.

Les parties communes : définition

Les parties communes appartiennent à l’ensemble des copropriétaires, réunis au sein du syndicat des copropriétaires.
La loi les définit comme les parties des bâtiments ou des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires, ou de plusieurs d’entre eux.

Exemples fréquents de parties communes

En règle générale, sont considérés comme des parties communes :

• le gros œuvre,
• les murs porteurs,
• les toitures,
• les voies d’accès,
• les escaliers,
• les ascenseurs,
• les couloirs,
• les locaux à usage collectif.

Le règlement de copropriété peut prévoir une répartition différente

La liste “classique” peut être modifiée par le règlement de copropriété, qui peut prévoir une répartition particulière.

Exemples de cas particuliers

• Un jardin peut être qualifié de partie privative.
• Un copropriétaire peut bénéficier de la jouissance exclusive d’une partie commune, par exemple :
  • une terrasse,
  • un balcon.

Attention : jouissance exclusive ne signifie pas forcément propriété. Dans certains cas, la partie reste “commune”, mais son usage est réservé à un seul copropriétaire (selon ce que prévoit le règlement).

Les parties privatives : définition

Les parties privatives sont réservées à l’usage exclusif d’un seul copropriétaire et constituent sa propriété exclusive.

Ce que comprennent généralement les parties privatives

Elles comprennent le plus souvent :

• le logement (appartement),
• et, lorsque le règlement le précise, des annexes comme :
  • une cave,
  • un garage individuel.

Le rôle central du règlement de copropriété

Le règlement de copropriété décrit précisément :

• ce qui relève des parties communes,
• ce qui relève des parties privatives,
• et parfois les droits particuliers (comme la jouissance exclusive).

C’est donc un document indispensable pour déterminer les droits et obligations de chaque copropriétaire concernant l’usage, l’entretien et les éventuels travaux.