Encadrement des loyers au Pays Basque en 2025 : Le guide complet

L’analyse de l’encadrement des loyers au Pays Basque en 2025 présente de nombreux avantages. Elle fournit une vue claire du cadre législatif, identifie les principaux acteurs concernés et explique comment la réglementation s’applique concrètement. Elle examine également les conséquences économiques et sociales.

Le contexte législatif

L’encadrement des loyers au Pays Basque en 2025 s’inscrit dans un contexte législatif particulier. Il convient de souligner que cette initiative est une réaction à la dynamique du marché immobilier local, caractérisée par une augmentation continue des coûts immobiliers depuis plusieurs années.

La loi Elan, adoptée en 2018, a remis en place le système d’encadrement des loyers dans les zones sous tension, c’est-à-dire là où la demande de logements excède largement l’offre existante. Cela touche notamment certaines municipalités du Pays Basque comme Biarritz ou Saint-Jean-de-Luz. L’objectif principal étant de freiner les hausses démesurées et non justifiées de loyer lors d’un emménagement ou d’une relocation.

Le décret n°2020-1818 du 30 décembre 2020 a ensuite étendu ce mécanisme à toutes les communes volontaires qui sont aux prises avec un déséquilibre entre offre et demande de logements. Ainsi, dès janvier 2021, toute commune peut solliciter son inclusion dans le périmètre d’application du dispositif d’encadrement des loyers si elle satisfait certaines conditions.

C’est dans ce cadre juridique que s’ancre la mise en œuvre prévue pour l’année 2025 au Pays Basque. Cette démarche locale vise donc à réguler le secteur locatif et permettre aux foyers modestes et moyens de bénéficier plus aisément d’un habitat convenable sans avoir à supporter les effets inflationnistes du marché immobilier basque.

Communes concernées par l’encadrement des loyers

L’encadrement des loyers au Pays Basque concerne les communes suivantes :

Catégorie	Communes
Communes en bord de mer	Anglet, Biarritz, Bidart, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Saint-Jean-de-Luz, Urrugne.
Communes de l’arrière-pays	Ahetze, Arbonne, Ascain, Biriatou, Jatxou, Larressore, Urcuit, Ustaritz.
Agglomération de Bayonne	Arcangues, Bassussarry, Bayonne, Boucau, Lahonce, Mouguerre, Saint-Pierre-d’Irube, Villefranque.

Les acteurs impliqués

Les propriétaires immobiliers

L’encadrement des loyers au Pays Basque en 2025 impacte directement les propriétaires immobiliers. Ils sont contraints de se conformer au plafonnement défini par la loi, ce qui pourrait réduire leurs revenus locatifs attendus. Toutefois, cette mesure a pour objectif de stabiliser le marché immobilier et d’éviter une hausse excessive des loyers. Les propriétaires se doivent d’ajuster leur plan d’investissement et de gestion locative afin de trouver un compromis entre rentabilité et respect des nouvelles régulations.

Devoirs du propriétaire

Informations à inclure dans le contrat de location :

Élément à indiquer	Précisions à fournir
Loyer de base	Montant du loyer sans charges
Loyers indicatifs	Loyer de référence et loyer majoré correspondant
Charges	Somme des charges récupérables
Montant additionnel	Somme et justification précise du complément

Obligation de location à l’année

Lorsqu’un logement est loué à un locataire non étudiant, le bailleur est tenu de proposer une location à l’année. Cette obligation vise à assurer la stabilité du locataire et à sécuriser ses droits, en évitant les locations de courte durée qui ne conviendraient pas à un usage résidentiel permanent. Le bail doit donc préciser clairement la durée annuelle du contrat et les conditions de renouvellement, conformément à la réglementation en vigueur.

Les résidents locataires

Pour les habitants qui louent, l’encadrement des loyers est avantageux car il définit une limite supérieure à leur dépense en matière de logement. Cette disposition procure une sécurité financière certaine aux foyers, en particulier à ceux ayant des revenus faibles ou moyens. La différence entre les salaires et le coût du logement diminue, favorisant l’accès à un habitat dans la région du Pays Basque.

Calculer votre loyer de référence

Pour chaque logement, trois seuils de loyer sont définis en €/m² de surface habitable :

• Loyer de référence
• Loyer de référence majoré (+20 %)
• Loyer de référence minoré (−30 %)

Ces valeurs dépendent de plusieurs critères :

• La localisation du bien
• Le type de location (vide ou meublée)
• Le type de logement (appartement ou maison)
• Le nombre de pièces
• L’année de construction

Sanctions pour infractions

Le non-respect des limites imposées par le dispositif d’encadrement peut conduire à des pénalités financières pour les propriétaires fautifs. Les locataires qui subissent ces infractions ont la possibilité de se tourner vers la commission départementale de conciliation et le juge d’instance afin que soit infligée une amende civile pouvant atteindre 5 000 euros pour un individu et 15 000 euros pour une entité juridique.

Complément de loyer : Conditions et limites

Un complément de loyer ne peut être appliqué que si le logement présente un atout rare ou exceptionnel, que ce soit en termes de confort ou d’emplacement, et que cet atout n’est pas pris en compte dans le calcul du loyer de référence.

Situations empêchant tout complément

La loi interdit tout complément lorsque le logement présente :

• Logement classé DPE F ou G
• Présence d’humidité importante dans le logement
• Sanitaires communs situés sur le palier
• Vis-à-vis inférieur à 10 mètres avec le voisinage
• Orientation défavorable de la pièce principale
• Fenêtres mal isolées, infiltrations d’air ou installation électrique défectueuse

Exemples issus de la jurisprudence

Compléments rejetés par les tribunaux :

• Appréciation limitée à l’esthétique du logement
• Équipements standards (cuisine équipée classique, placards intégrés)
• Proximité d’un arrêt de transport ne constituant pas un atout rare
• Travaux récents sans création d’éléments exceptionnels
• Petit extérieur (balcon étroit ou limité)

Compléments acceptés :

• Grande terrasse offrant un espace extérieur généreux
• Vue remarquable sur un monument ou un site emblématique
• Prestations et finitions haut de gamme
• Hauteur sous plafond supérieure à 3,30 m, apportant une sensation d’espace

Règle essentielle : La rareté et le caractère unique du logement par rapport aux habitations similaires dans le voisinage sont déterminants.

Les répercussions économiques

L’impact économique de la régulation des loyers en 2025 au Pays Basque sera significatif. Les propriétaires pourraient voir leurs gains locatifs se réduire si les limites sont fixées en dessous des valeurs courantes du marché. Cette diminution pourrait décourager l’investissement dans l’immobilier, menant à une baisse de l’offre disponible.

La mise en place d’un plafonnement des loyers pourrait augmenter le pouvoir d’achat des ménages. En limitant le montant maximal du loyer, les familles pourraient allouer une part plus faible de leur budget au logement, ce qui serait susceptible d’accroître la consommation et stimuler l’économie locale.

Il est aussi nécessaire de considérer les effets potentiels sur le marché immobilier lui-même. Une régulation rigide peut entraîner un ralentissement ou même une diminution des valeurs immobilières si elle dissuade les investisseurs. La portée de ces impacts dépendra principalement du niveau où seront établis les plafonds et comment ils seront mis en œuvre dans la réalité.

Conseils pratiques pour propriétaires

Vérifications essentielles :

• Vérifier chaque année les loyers de référence en utilisant le simulateur de la CAPB (Communauté d’Agglomération Pays Basque).
• Constituer un dossier détaillé pour justifier tout complément de loyer éventuel.
• S’assurer que le bail est conforme à la réglementation en vigueur.
• Informer clairement le locataire de toutes les données dès la mise en ligne de l’annonce.

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