Servitudes de passage : Qu’est ce que l’agent immobilier doit connaître ?
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Les servitudes : de quoi s’agit-il ?
Une servitude représente une charge imposée sur un bien pour bénéficier un autre bien appartenant à un propriétaire différent, selon l’article 637 du Code civil. Cela signifie qu’un propriétaire est contraint de permettre certaines utilisations de son bien au profit d’un autre propriétaire. Pour clarifier, prenons quelques exemples.
Le bien bénéficiaire est appelé « fonds dominant » et le bien sur lequel repose la charge est appelé « fonds servant ». Il est essentiel d’avoir deux propriétés distinctes pour qu’une servitude existe.
Une servitude est un droit immobilier qui est accessoire à la propriété du fonds dominant.
En tant que droit réel, une servitude est transmise avec les biens concernés, activement et passivement, de manière indivisible.
Habituellement, une servitude est perpétuelle, comme la propriété elle-même, sauf accord contraire.
Déterminer si une situation constitue une servitude ou une obligation personnelle dépend des termes de l’accord entre les parties.
En plus de son rôle de conseil, l’agent immobilier doit s’assurer de la régularité des transactions qu’il gère et informer les acheteurs potentiels de toute servitude existante, sous peine de voir sa responsabilité engagée. Même si le sujet peut être complexe, il est crucial de savoir identifier et informer sur les servitudes simples. Un acheteur pourrait annuler une vente si l’agent immobilier ne l’a pas informé de l’existence d’une servitude.
Classification des servitudes
Il y a trois catégories de servitudes :
Servitudes continues et discontinues
Servitudes apparentes et non apparentes
Combinations des types, par exemple une servitude continue non apparente, ou une servitude discontinue apparente.
Servitudes liées à la situation des lieux
Parmi celles-ci, on trouve :
La servitude d’écoulement des eaux : Les terrains en contrebas doivent accepter les eaux qui s’écoulent naturellement des terrains plus élevés, selon l’article 640 du Code civil.
La servitude d’aqueduc : Un propriétaire peut exiger le passage de canalisations souterraines à travers des terrains intermédiaires pour utiliser les eaux qu’il a le droit de disposer.
La servitude d’appui : Un propriétaire peut également obtenir le droit d’appuyer les ouvrages nécessaires à sa prise d’eau sur le terrain d’un riverain, avec une indemnité juste et préalable.
Liste des servitudes légales
Ces servitudes, établies par la loi, peuvent être d’intérêt public, communal ou privé. Elles comprennent :
Servitude de halage et de marchepied le long des rivières
Construction ou réparation de chemins et autres infrastructures publiques ou communales
Servitude de passage sur les chemins d’exploitation
Servitude de mitoyenneté, distances pour plantations et constructions, droits de vue, égout des toits, droit de passage en cas d’enclavement, droit de puisage.
Extinction d’une servitude
Les servitudes peuvent s’éteindre en cas de renonciation, d’achat de la servitude, ou de non-usage pendant trente ans, entre autres raisons.
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