Vendre un appartement loué : Quelles règles faut-il respecter ?

Vendre un appartement loué est parfaitement possible, mais les démarches ne sont pas les mêmes selon que le propriétaire souhaite vendre le logement avec son locataire en place ou récupérer un logement libre avant la vente.

Cette distinction est essentielle.

Lorsque le logement est vendu occupé, le bail se poursuit en principe avec le nouveau propriétaire. Lorsque le bailleur souhaite au contraire donner congé pour vendre, il doit respecter des délais, des formes et, dans certaines situations, un droit de priorité accordé au locataire.

Le type de location — vide ou meublée — peut également modifier les règles applicables.

Avant de mettre le bien sur le marché, il est donc important de déterminer dans quelles conditions vous souhaitez vendre, quels sont les droits du locataire et quelles conséquences la présence d’un bail peut avoir sur la transaction.

Pour les professionnels, maîtriser la transaction immobilière permet également de mieux sécuriser chaque étape d’une vente ou d’une acquisition.

Peut-on vendre un appartement avec un locataire en place ?

Oui. Le propriétaire d’un logement loué peut choisir de vendre son appartement alors que le bail est toujours en cours.

Il faut cependant distinguer deux stratégies :

• vendre le logement occupé, avec le bail existant ;
• attendre l’échéance du bail et, lorsque les conditions sont réunies, donner congé pour vendre afin de céder le logement libre de toute occupation.

Ces deux situations entraînent des conséquences différentes.

Vendre le logement occupé

Il est possible de vendre un logement occupé sans mettre automatiquement fin au contrat de location.

L’acquéreur devient le nouveau bailleur et reprend la relation locative existante.

Pour le vendeur, cette solution présente un avantage important : il n’est pas nécessaire d’attendre systématiquement que le logement soit libéré pour procéder à la vente.

Elle peut notamment intéresser un acquéreur recherchant un investissement locatif déjà occupé.

En revanche, la présence d’un locataire peut réduire le nombre d’acquéreurs potentiels, notamment parce qu’un acheteur souhaitant habiter rapidement le logement ne disposera pas nécessairement de cette possibilité.

Vendre le logement libre après un congé pour vendre

Le propriétaire peut également vouloir vendre son appartement libre de toute occupation.

Dans ce cas, il ne suffit pas de demander au locataire de quitter le logement au moment choisi par le bailleur.

Le congé pour vendre obéit à des règles spécifiques et doit notamment être délivré en tenant compte de l’échéance du contrat de location.

Le type de bail doit donc être identifié avant toute démarche.

À retenir
Vendre un appartement loué et donner congé au locataire pour vendre sont deux opérations différentes. Dans le premier cas, le bail continue ; dans le second, le propriétaire cherche à récupérer le logement à l’échéance du bail en respectant une procédure particulière.

Faut-il prévenir le locataire avant de vendre ?

La réponse dépend principalement de la façon dont le propriétaire souhaite réaliser la vente.

Si le logement est vendu occupé avec poursuite du bail, les règles ne sont pas les mêmes que lorsqu’un congé pour vendre est délivré pour récupérer le logement à la fin du contrat.

Le congé pour vendre d’un logement vide

Pour une location vide soumise à la loi du 6 juillet 1989, le bailleur qui souhaite donner un congé pour vendre doit respecter un préavis de six mois avant l’échéance du bail.

Le congé doit respecter les conditions de forme prévues par la réglementation.

Lorsqu’il est fondé sur la vente du logement, il doit notamment mentionner le prix et les conditions de la vente projetée.

Le calendrier doit être surveillé attentivement : un congé délivré trop tard peut empêcher le propriétaire de récupérer le logement à l’échéance envisagée.

Le cas d’une location meublée

Pour une location meublée constituant la résidence principale du locataire, le délai applicable au congé délivré par le bailleur est différent.

Le congé pour vendre doit être adressé suffisamment tôt pour respecter le délai prévu avant l’échéance du contrat, généralement trois mois.

Il faut également distinguer la location meublée de la location vide en matière de droit de préemption.

Conseil
Avant d’envoyer un congé pour vendre, vérifiez précisément la nature du bail, sa date d’échéance et la situation du locataire. Une erreur de calendrier ou de procédure peut compromettre le projet de vente libre.

Le locataire est-il prioritaire pour acheter le logement ?

Là encore, il faut éviter une réponse générale.

Le locataire ne bénéficie pas automatiquement d’un droit de priorité dans toutes les ventes d’appartements occupés.

Le droit de préemption en location vide

Lorsqu’un bailleur délivre, dans les conditions prévues par la loi, un congé pour vendre à un locataire d’un logement vide, le congé vaut en principe offre de vente au profit du locataire.

Le document doit indiquer le prix et les conditions de la vente.

L’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

Lorsque le locataire accepte l’offre, les délais permettant de réaliser la vente dépendent notamment du recours ou non à un financement.

Il est donc essentiel de respecter précisément cette procédure avant de proposer le bien à d’autres acquéreurs.

Que se passe-t-il si le prix de vente est ensuite diminué ?

Une vigilance particulière s’impose lorsque le locataire n’a pas accepté la première offre et que le propriétaire envisage ensuite de vendre le logement à un prix ou à des conditions plus avantageuses pour un autre acquéreur.

Dans le cadre du droit de préemption attaché au congé pour vendre, une nouvelle offre peut devoir être portée à la connaissance du locataire.

Cette étape ne doit donc pas être négligée lors de la négociation avec un autre acheteur.

La rédaction et la gestion d’une offre d’achat immobilier doivent également être maîtrisées afin de sécuriser les engagements des parties.

À l’inverse, le régime applicable au congé pour vendre d’un logement meublé n’accorde pas le même droit de préemption au locataire dans le cas général.

Certaines situations particulières peuvent toutefois relever d’autres droits de préemption.

Comment fixer le prix d’un appartement vendu loué ?

La présence d’un locataire peut influencer la valeur du bien, mais il serait trop simpliste d’appliquer automatiquement une décote identique à tous les appartements occupés.

Le prix doit être analysé en tenant compte du bien, du bail et du profil des acquéreurs susceptibles d’être intéressés.

Les éléments susceptibles d’influencer sa valeur

Plusieurs paramètres peuvent entrer dans l’analyse :

• la localisation du logement ;
• son état général ;
• le montant du loyer ;
• la durée restant à courir sur le bail ;
• le type de location ;
• le profil du locataire et la régularité du paiement des loyers ;
• les charges ;
• les caractéristiques propres au logement ;
• le rendement locatif attendu ;
• les prix pratiqués pour des biens comparables.

Pour un investisseur, un appartement déjà loué peut présenter un intérêt : il dispose immédiatement d’un contrat de location et d’un revenu locatif.

Pour un acquéreur souhaitant occuper personnellement le logement, la présence du locataire peut au contraire représenter une contrainte.

Un logement occupé est-il forcément vendu moins cher ?

Non.

Une éventuelle différence de prix doit être appréciée au cas par cas.

Il n’est donc pas recommandé d’appliquer automatiquement un pourcentage de décote.

La bonne méthode consiste plutôt à comparer le logement avec des biens similaires, à étudier les caractéristiques du bail et à déterminer le profil probable des acquéreurs.

Une négociation immobilière solide repose sur des éléments objectifs plutôt que sur une règle de réduction prédéterminée.

Que devient le bail après la vente ?

Lorsqu’un appartement est vendu occupé, le contrat de location ne disparaît pas avec le changement de propriétaire.

Le nouveau propriétaire reprend le bail

L’acquéreur devient le nouveau bailleur.

Le locataire demeure dans le logement et son contrat se poursuit selon les conditions applicables au bail existant.

Le nouveau propriétaire reprend donc les droits et obligations attachés à sa qualité de bailleur.

Cela concerne notamment la perception du loyer et le respect des obligations liées à la location.

La vente doit par conséquent être préparée en tenant compte du contrat existant et des éléments relatifs à la relation locative.

Dépôt de garantie, loyers et obligations

La transition entre ancien et nouveau propriétaire doit être organisée avec soin.

Les informations nécessaires à la gestion de la location doivent être transmises à l’acquéreur afin qu’il puisse reprendre correctement la relation avec le locataire.

La situation du dépôt de garantie doit également être prise en compte.

En cas de vente du logement pendant le bail, c’est le nouveau propriétaire qui sera responsable de la restitution du dépôt de garantie au locataire à la fin du contrat.

À retenir
Acheter un appartement loué revient également à reprendre une relation locative existante. Le bail, le montant du loyer et les obligations qui en découlent doivent donc être étudiés avant la signature.

Lors de la vente définitive, l’acte authentique formalise juridiquement le transfert de propriété entre le vendeur et l’acquéreur.

Quelle fiscalité lors de la vente d’un appartement loué ?

La fiscalité d’une vente immobilière doit être examinée séparément de la fiscalité des loyers perçus pendant la période de location.

La situation dépend également du type de location et du régime fiscal du propriétaire.

Calcul de la plus-value immobilière

Pour un bien donné en location nue relevant du régime des plus-values immobilières des particuliers, le calcul de la plus-value immobilière repose, de manière simplifiée, sur la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, après application des ajustements prévus par la réglementation.

Certains frais ou certaines dépenses peuvent, sous conditions, modifier le prix d’acquisition retenu pour le calcul.

Il faut cependant éviter les doubles déductions : certaines dépenses déjà prises en compte pour la détermination des revenus fonciers ne peuvent pas être utilisées une nouvelle fois pour majorer le prix d’acquisition dans le calcul de la plus-value.

Des abattements liés à la durée de détention peuvent également s’appliquer.

La vente d’un investissement locatif peut donc entraîner une imposition de la plus-value, sous réserve des exonérations et règles applicables à la situation du vendeur.

Cas particulier de la location meublée

La location meublée nécessite une attention particulière.

Le régime de la plus-value dépend notamment de la qualité de loueur professionnel ou non professionnel ainsi que du régime fiscal applicable.

Depuis les modifications issues de la loi de finances pour 2025, les règles concernant certains loueurs en meublé non professionnels imposés au régime réel ont évolué.

Les amortissements pratiqués peuvent notamment avoir une incidence sur le calcul de la plus-value lors de certaines cessions.

Pour une vente portant sur un logement exploité en location meublée, il est donc prudent d’effectuer une simulation fiscale adaptée à la situation avant de fixer définitivement les conditions de vente.

Comment préparer la vente d’un appartement loué ?

Avant la mise en vente, rassemblez les informations permettant à l’acquéreur de comprendre précisément la situation du logement.

Il est notamment pertinent de vérifier :

• le contrat de location ;
• sa date de début et son échéance ;
• le type de bail ;
• le montant du loyer et des charges ;
• la situation du dépôt de garantie ;
• les éventuelles révisions de loyer ;
• les documents nécessaires à la vente ;
• les caractéristiques du logement ;
• les conséquences fiscales potentielles de la cession.

Cette préparation permet également d’anticiper les questions des acheteurs.

Un investisseur souhaitera par exemple généralement connaître le loyer, les charges et les conditions du bail afin d’évaluer l’intérêt économique de l’acquisition.

Pour un professionnel, la maîtrise des règles juridiques et contractuelles est essentielle pour sécuriser une vente immobilière jusqu’à la signature définitive.

Les erreurs à éviter lors de la vente d’un appartement loué

Penser qu’il faut obligatoirement faire partir le locataire

Un logement peut être vendu occupé. Le départ du locataire n’est donc pas une condition systématique à la vente.

Donner congé sans vérifier l’échéance du bail

Le congé pour vendre est soumis à un calendrier précis.

La date du contrat doit être vérifiée avant toute démarche.

Supposer que le locataire dispose toujours d’un droit de préemption

Le droit de préemption dépend de la situation juridique de la vente.

Il faut notamment distinguer la vente occupée, le congé pour vendre d’une location vide et la location meublée.

Appliquer automatiquement une décote

La valeur d’un logement loué dépend de nombreuses variables.

Un bien occupé peut même présenter un intérêt particulier pour un investisseur recherchant immédiatement des revenus locatifs.

Négliger les conséquences fiscales

La vente d’un investissement locatif peut entraîner une imposition sur la plus-value et, en location meublée, certaines règles particulières doivent être prises en considération.

FAQ sur la vente d’un appartement loué

Peut-on vendre un appartement alors qu’un locataire l’occupe ?

Oui. Un propriétaire peut vendre un appartement occupé. Dans ce cas, le contrat de location se poursuit en principe avec l’acquéreur, qui devient le nouveau bailleur.

Faut-il donner congé au locataire pour vendre ?

Pas nécessairement. Le congé pour vendre est principalement nécessaire lorsque le propriétaire souhaite récupérer le logement à l’échéance du bail afin de le vendre libre. Une vente occupée peut être réalisée sans mettre fin au bail.

Le locataire est-il prioritaire pour acheter ?

Pas dans toutes les situations. Dans le cadre classique d’un congé pour vendre portant sur une location vide, le locataire bénéficie en principe d’un droit de préemption. Le régime est différent pour une location meublée.

Un appartement loué vaut-il moins cher ?

Pas obligatoirement. Sa valeur dépend notamment de son emplacement, du bail, du montant du loyer, de la durée restante du contrat et du type d’acquéreur recherché.

Que devient le bail après la vente ?

En cas de vente occupée, le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire, qui reprend la qualité de bailleur.

Quelle est la fiscalité lors de la vente d’un logement loué ?

La vente peut entraîner l’imposition d’une plus-value immobilière selon la situation du propriétaire, la durée de détention et le régime fiscal applicable. Des règles particulières existent notamment pour certaines locations meublées.

À retenir : Vendre occupé ou vendre libre ?

La première question à vous poser avant de vendre un appartement loué est simple : souhaitez-vous vendre le logement avec le locataire en place ou récupérer un logement libre à l’échéance du bail ?

Cette décision conditionne une grande partie de la procédure.

En cas de vente occupée, le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire.

En cas de congé pour vendre, le propriétaire doit respecter les règles applicables au contrat concerné, notamment en matière de délais et, pour certaines locations, de droit de préemption.

Le prix doit également être déterminé à partir des caractéristiques réelles du logement et du bail plutôt qu’en appliquant automatiquement une décote.

Enfin, la fiscalité de la cession mérite d’être anticipée, particulièrement lorsque le logement a été exploité en location meublée.

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