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Qu’est-ce qu’une vente aux enchères par adjudication ?

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Le terme “vente par adjudication” est utilisé par un notaire ou un professionnel de la justice pour faire référence à une vente aux enchères. Elle n’est pas nécessairement le résultat d’une décision de justice, car le propriétaire peut également choisir de vendre son bien de cette manière.

Cette forme de vente concerne divers biens, tels que des voitures ou des biens immobiliers. L’attribution du bien mis aux enchères se fait par le juge, l’officier public ou le propriétaire en faveur de l’enchérisseur offrant le prix le plus élevé.

Signification de la vente par adjudication

La vente par adjudication se réfère à la cession d’un bien lors d’une assemblée publique, généralement une vente aux enchères publiques organisée au tribunal de grande instance ou à la Chambre des notaires. L’acquéreur est celui ayant proposé le montant le plus élevé pour le bien.

Cette forme de vente peut se produire dans deux contextes distincts :

  1. À la suite d’une procédure judiciaire, dans le cadre de ventes judiciaires.
  2. À l’initiative du propriétaire du bien, soit par adjudication volontaire ou à l’amiable.

La vente par adjudication est souvent entreprise pour régler des dettes impayées. Cependant, même lorsque le propriétaire prend l’initiative de cette vente, elle est soumise à une réglementation légale en France.

Concernant la vente par adjudication de biens immobiliers, les dispositions légales pertinentes se trouvent dans les articles du Code des procédures civiles d’exécution, notamment L. 322-5 et les articles suivants. Pour la vente aux enchères de biens mobiliers, les références légales comprennent les articles L. 221-3 et suivants, ainsi que les articles R. 221-33 et suivants.

Les éléments essentiels d’une vente par adjudication

Les principales caractéristiques d’une vente par adjudication résident dans l’absence de détermination préalable du prix. Dans le cas d’une vente par adjudication amiable, le propriétaire du bien peut fixer une mise à prix comme point de départ. Plusieurs acquéreurs potentiels participent, et le bien revient à celui proposant le montant le plus élevé, suivant le principe de la concurrence des enchères. La transparence des enchères est également un principe essentiel, la validité de la vente dépendant de sa divulgation à tous les potentiels acquéreurs.

Le non-respect de ce principe peut remettre en cause la vente, soumise à l’appréciation souveraine des juges, avec des sanctions pénales possibles en cas d’entrave à la liberté des enchères, pouvant aller jusqu’à 22 500 euros d’amende et six mois de prison.

La vente par adjudication judiciaire implique la rédaction d’un cahier des charges par l’avocat ou le notaire quelques jours avant la vente, servant de titre de propriété. Malgré l’idée répandue d’une procédure rapide et avantageuse, la vente par adjudication est souvent complexe, longue et coûteuse, compte tenu des frais associés.

Dans le cas de biens immobiliers, la vente par adjudication intervient généralement en raison d’une créance contre le propriétaire, d’un non-paiement des charges de copropriété ou d’une autre dette. Le propriétaire doit disposer d’un titre exécutoire, tel qu’une décision de justice ou un acte notarié, pour lancer la procédure.

La vente par adjudication de biens mobiliers concerne également les biens déplaçables tels que voitures, bijoux, tableaux, et meubles. Pour ces ventes, la transparence et la liberté des enchères demeurent cruciales. La vente par adjudication judiciaire, dirigée par un magistrat, concerne les biens immobiliers et est annoncée dans les journaux officiels.

La vente par adjudication amiable, également appelée volontaire, est initiée par le propriétaire pour obtenir le meilleur prix. Un prix de réserve peut être fixé, et une estimation préalable du bien est souvent réalisée. En cas de bien important, le vendeur peut demander un prix garanti au commissaire priseur, avec la possibilité d’une avance sur le prix d’adjudication. La vente peut être annulée si le prix de réserve n’est pas atteint.

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Participer en tant qu’acheteur à une vente par adjudication

Lorsqu’un bien est mis aux enchères, il est présenté dans des annonces et répertorié dans le calendrier des ventes publiques. Pour suivre ces événements, notamment les ventes par adjudication de biens immobiliers, vous pouvez consulter les sites des Chambres de Notaires, le site officiel de l’immobilier des Notaires, ou encore des sites immobiliers classiques.

Quel que soit votre statut, toute personne peut se porter acquéreur en se rendant sur les lieux de la vente avant l’heure indiquée pour le début des enchères. L’acheteur doit alors justifier son identité, remettre un chèque de consignation, et signer une autorisation d’enchérir. Selon les circonstances, des documents administratifs supplémentaires peuvent être requis.

Il est important de noter que lors d’une vente par adjudication, plusieurs biens peuvent être proposés à la vente. Vous devez donc attendre que le bien qui vous intéresse soit mis aux enchères. Lorsque sa mise à prix est annoncée, vous pouvez enchérir en levant la main.

Le dernier enchérisseur devient le propriétaire du bien et acquiert immédiatement la propriété. Cependant, il dispose de 45 jours pour régler le montant de la vente et les frais associés.

Dans certains cas, notamment pour les ventes par adjudication de biens immobiliers, l’acheteur doit être représenté par un avocat, conformément à l’article R. 322-40 du Code des procédures civiles d’exécution. L’avocat doit être inscrit au barreau du Tribunal de Grande Instance organisant la vente par adjudication.

La recherche d’un avocat pour cette vente aux enchères n’est pas complexe. Il est nécessaire de le contacter en présentant un justificatif d’identité et en démontrant une situation juridique et financière favorable pour participer à la vente.

Avant de prendre contact avec l’avocat, il est recommandé de préparer :

  • Une copie de votre carte d’identité, indiquant votre régime matrimonial. En cas de représentation en tant que société, les statuts et l’extrait KBS, avec la copie de la carte d’identité du gérant, sont requis.
  • Un état civil complet.
  • Une attestation bancaire confirmant votre capacité à enchérir.
  • Les trois dernières fiches de paie.
  • Le dernier avis d’imposition.

L’avocat peut également demander un chèque de banque à la CARPA ou à la Caisse Autonome des règlements pécuniaires des avocats, correspondant à 10% de la mise à prix. Ce chèque est restitué si l’enchérisseur ne remporte pas la vente.

Les coûts associés à la vente par adjudication

Les frais liés à la vente par adjudication peuvent varier en fonction de plusieurs facteurs, notamment le type de bien (immobilier ou mobilier), la juridiction compétente, et les spécificités de la procédure. Voici une liste générale des frais potentiels associés à une vente par adjudication :

  1. Frais de publicité : Ces frais englobent la promotion du bien mis aux enchères, y compris les annonces dans les journaux, sur les sites web spécialisés, et d’autres supports de communication.
  2. Frais d’organisation de la vente : Ils couvrent les coûts logistiques et administratifs liés à la préparation et à la conduite de la vente aux enchères. Cela inclut parfois la rémunération du commissaire-priseur ou de l’officier public responsable de la vente.
  3. Frais judiciaires : Dans le cas des ventes par adjudication judiciaire, des frais judiciaires peuvent s’appliquer pour couvrir les coûts administratifs associés à la procédure.
  4. Frais de consignation : L’acheteur doit parfois verser une consignation, souvent sous la forme d’un chèque, au moment de l’enchère. Ce montant est généralement un pourcentage du prix de mise à prix et sert de garantie de la sincérité de l’enchérisseur.
  5. Frais d’avocat : Si l’acheteur est représenté par un avocat, des honoraires d’avocat peuvent s’appliquer. Ces frais dépendent du contrat convenu entre l’acheteur et son avocat.
  6. Frais de notaire : Dans le cas des ventes immobilières, des frais de notaire sont généralement exigés. Ces frais comprennent les honoraires du notaire, les droits d’enregistrement, et d’autres coûts liés à la formalisation de la vente.
  7. Frais divers : Il peut y avoir d’autres frais associés à des services spécifiques, tels que des expertises, des certificats, ou des formalités administratives.

Il est essentiel pour les parties intéressées de se renseigner spécifiquement sur les frais applicables à une vente par adjudication particulière, car ils peuvent varier en fonction du contexte juridictionnel et des caractéristiques propres à la vente. En outre, les frais peuvent être répartis entre le vendeur et l’acheteur en fonction des accords préalables ou des règles en vigueur dans la juridiction concernée.

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La révocation d’une vente par adjudication

L’annulation d’une vente par adjudication peut se produire avant ou après la mise en vente, engendrant des situations distinctes.

Annulation avant la mise en vente : Si la vente par adjudication est encore en cours de processus, c’est-à-dire non finalisée, le propriétaire a le droit de l’annuler. Toutefois, cette annulation est soumise à certaines conditions, notamment le remboursement des dettes dans les délais impartis et la gestion des éventuelles contestations ou oppositions de la vente devant le juge de l’exécution.

Annulation d’une vente par adjudication finalisée : Dans ce cas, la demande d’annulation peut émaner soit du vendeur, ancien propriétaire, soit de l’acheteur, nouveau propriétaire, l’une des parties étant insatisfaite de l’opération. Selon l’article 1132 du Code civil, l’acquéreur mécontent peut agir contre le vendeur pour annuler la vente par adjudication, notamment s’il a été trompé sur des qualités essentielles du bien.

Cependant, c’est la décision des juges du fond qui déterminera si l’acquéreur a effectivement été trompé au point de justifier l’annulation. Il est possible que le vendeur ait informé le commissaire-priseur de l’état réel du bien, ce qui complique l’annulation de la vente. Si le propriétaire est inconnu, l’acquéreur doit se tourner vers le commissaire-priseur.

Par exemple, dans le cas de la vente d’un tableau, si le vendeur a initialement pensé que l’œuvre n’était pas authentique mais se rend compte ultérieurement de son authenticité, il peut demander l’annulation de la vente en levant ce doute. Quelle que soit l’origine de la demande d’annulation, elle n’est effective qu’après validation par le juge, considérant alors que le contrat n’a jamais existé. Le vendeur doit restituer le prix de vente à l’acheteur, et ce dernier doit rendre le bien en question.



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