Rachat d’une agence immobilière : Que devient la carte professionnelle ?

Racheter une agence immobilière ne signifie pas automatiquement récupérer sa carte professionnelle.

C’est l’un des points les plus importants à anticiper lors d’une reprise : la carte professionnelle est délivrée à une personne physique ou morale déterminée. Autrement dit, son sort dépend directement de la manière dont l’agence est rachetée.

Il faut donc distinguer au minimum deux situations :

• vous rachetez les titres de la société qui exploite l’agence ;
• vous rachetez uniquement le fonds de commerce, la clientèle ou certains actifs de l’agence.

Dans le premier cas, la société titulaire de la carte peut rester juridiquement la même, mais un changement de représentant légal doit être déclaré à la CCI et le nouveau représentant doit satisfaire aux conditions requises, notamment d’aptitude professionnelle. Dans le second cas, la carte de l’ancien exploitant ne devient pas automatiquement celle du repreneur : la nouvelle personne ou société qui exercera les activités réglementées doit disposer de sa propre carte professionnelle.

Et ce n’est pas la seule vigilance : lors d’une cession de fonds, les mandats immobiliers ne sont pas automatiquement transférés avec le fonds de commerce. La Cour de cassation l’a expressément rappelé.

La carte professionnelle immobilière appartient-elle à l’agence ?

Il faut être précis sur les termes.

Une « agence immobilière » est souvent présentée comme une activité, une enseigne ou un fonds de commerce. Mais juridiquement, la carte professionnelle est délivrée au titulaire qui exerce l’activité réglementée.

Ce titulaire peut être :

• une personne physique ;
• une société, donc une personne morale.

La CCI de Grenoble rappelle que la carte est délivrée au nom du titulaire, qu’il s’agisse de l’entrepreneur personne physique ou de la société personne morale.

Exemple avec une société

La société Agence Exemple SAS possède une carte professionnelle comportant les mentions transaction et gestion immobilière.

Si les associés vendent leurs actions mais que Agence Exemple SAS continue d’exister, c’est toujours la même personne morale.

La question n’est donc pas nécessairement de demander une carte au nom d’une nouvelle société, mais de déterminer quelles informations ont changé et doivent être déclarées à la CCI.

Exemple avec un fonds de commerce

À l’inverse, la société Nouvelle Agence SAS achète le fonds de commerce exploité par Agence Exemple SAS.

Les deux sociétés sont juridiquement différentes.

La carte professionnelle d’Agence Exemple SAS ne devient pas automatiquement celle de Nouvelle Agence SAS.

Rachat de parts ou d’actions : La carte professionnelle reste-t-elle valable ?

Lors d’un rachat de société par acquisition de ses parts sociales ou de ses actions, la personne morale exploitant l’agence peut rester identique.

Cela change fortement l’analyse.

La société reste juridiquement la même

Le simple changement d’actionnaires ou d’associés ne signifie pas en lui-même qu’une nouvelle société a été créée.

Si la personne morale titulaire de la carte reste la même, il faut surtout identifier les autres changements provoqués par l’opération.

Par exemple :

• changement de président ;
• changement de gérant ;
• modification de dénomination ;
• modification de forme juridique ;
• changement de siège ;
• modification des activités.

Un changement de représentant légal doit être déclaré

CCI France classe le changement du ou des représentants légaux parmi les situations nécessitant une modification de la carte professionnelle auprès de la CCI.

Le décret du 20 juillet 1972 prévoit également que le changement d’identité du représentant légal ou statutaire doit être déclaré et donne lieu à la délivrance d’une carte professionnelle mise à jour pour la durée restant à courir.

Le nouveau dirigeant doit-il avoir l’aptitude professionnelle ?

C’est un point essentiel lors du rachat des titres d’une agence.

Pour une personne morale, la loi Hoguet prévoit que les représentants légaux et statutaires doivent satisfaire notamment à la condition d’aptitude professionnelle et ne pas être frappés d’une incapacité ou interdiction d’exercer.

La CCI du Puy-de-Dôme rappelle également que lors d’un changement de représentant légal, le nouveau représentant doit répondre aux critères d’aptitude professionnelle.

Exemple

Vous rachetez 100 % des actions d’une agence immobilière constituée sous forme de SAS.

L’ancien président quitte la société et vous devenez président.

Même si la société demeure juridiquement identique, votre nomination n’est pas neutre pour la carte professionnelle.

Votre situation doit être déclarée à la CCI et votre aptitude professionnelle doit pouvoir être justifiée.

Ne vérifiez pas l’aptitude après la signature

Dans une opération de reprise, cette question doit idéalement être traitée avant la réalisation définitive du rachat.

Sinon, vous pourriez acquérir une société dont le nouveau représentant légal ne remplit pas immédiatement les conditions nécessaires pour poursuivre l’activité réglementée.

Rachat d’un fonds de commerce : Peut-on reprendre la carte professionnelle du vendeur ?

Non.

Lorsqu’une autre personne physique ou morale rachète le fonds de commerce, elle ne devient pas automatiquement titulaire de la carte professionnelle délivrée au vendeur.

L’article 3 de la loi Hoguet prévoit que les activités réglementées ne peuvent être exercées que par les personnes physiques ou morales titulaires de la carte professionnelle correspondante.

La carte n’est donc pas un actif ordinaire du fonds

Le fonds peut comprendre différents éléments commerciaux, par exemple :

• l’enseigne ;
• la clientèle ;
• le matériel ;
• le droit au bail ;
• certains fichiers ou éléments incorporels.

Mais la carte professionnelle est une autorisation administrative rattachée à son titulaire.

Exemple

La société A exploite une agence avec une carte T.

La société B rachète le fonds de commerce.

La société B ne peut pas simplement continuer à présenter la carte T de la société A.

Elle doit elle-même satisfaire aux conditions lui permettant d’exercer les activités immobilières réglementées.

Tableau : Que devient la carte selon la forme du rachat ?

Situation	Sort de la carte professionnelle
Rachat des actions d’une SAS sans changement de société	La société titulaire reste la même ; vérifier les changements à déclarer
Rachat des parts d’une SARL sans changement de société	Même logique : la personne morale demeure
Changement de président ou de gérant	Mise à jour de la carte à effectuer
Changement de dénomination	Mise à jour de la carte
Changement de forme juridique	Mise à jour de la carte
Rachat du fonds par une nouvelle société	La carte du vendeur n’est pas transférée au nouvel exploitant
Création d’une nouvelle société pour reprendre l’agence	La nouvelle société doit disposer de sa propre carte
Reprise d’un établissement par le même titulaire	Vérifier les formalités relatives à l’établissement
Ajout d’une activité lors du rachat	Demande d’adjonction de la mention correspondante

CCI France distingue effectivement la modification de la carte existante de la demande initiale ou de l’adjonction d’une nouvelle activité.

Quelle démarche effectuer auprès de la CCI lors d’un rachat d’agence ?

Il n’existe pas une formalité unique appelée « rachat d’agence immobilière ».

La bonne procédure dépend de ce qui change réellement.

Cas 1 : La société reste la même mais le dirigeant change

Il faut effectuer une mise à jour de la carte professionnelle pour déclarer notamment le changement de représentant légal.

CCI France indique actuellement une tarification réglementaire de 68 € pour une demande de mise à jour de carte.

Cas 2 : Une nouvelle société reprend l’activité

La nouvelle structure doit examiner sa situation au titre d’une demande de carte professionnelle.

CCI France rappelle qu’une demande initiale nécessite notamment de satisfaire aux conditions relatives à :

• l’aptitude professionnelle ;
• la moralité ;
• la garantie financière ;
• l’assurance responsabilité civile professionnelle.

La carte est actuellement valable trois ans.

Cas 3 : Le repreneur ajoute une activité

Vous achetez une agence spécialisée en transaction mais souhaitez immédiatement développer la gestion immobilière.

Il faut alors vérifier s’il est nécessaire d’ajouter une activité à sa carte professionnelle, par exemple la gestion immobilière ou le syndic de copropriété.

Cette démarche est distincte d’une simple modification administrative.

Que deviennent les mandats immobiliers lors du rachat de l’agence ?

C’est probablement le deuxième point le plus important après la carte professionnelle.

Beaucoup de repreneurs pourraient penser que le portefeuille de mandats suit automatiquement le fonds de commerce.

Ce n’est pas le principe retenu par la Cour de cassation.

Une cession de fonds ne transfère pas automatiquement les mandats

Dans un arrêt du 28 juin 2017 concernant précisément un fonds de commerce d’agent immobilier, la Cour de cassation a jugé que la cession du fonds n’entraînait pas automatiquement la cession des mandats confiés à l’agence.

Autrement dit, acheter le fonds, la clientèle ou le fichier commercial ne signifie pas automatiquement devenir titulaire des mandats immobiliers conclus avec l’ancien exploitant.

Pourquoi ce point est-il crucial ?

Parce que les mandats constituent le fondement juridique de nombreuses prestations de l’agence :

• mandat de vente ;
• mandat de recherche ;
• mandat de location ;
• mandat de gestion.

Il faut donc étudier leur devenir séparément dans le cadre de l’opération de reprise.

Rachat des titres : Situation différente

Si vous achetez les parts ou actions de la société, la personne morale qui a signé les mandats reste en principe la même.

C’est donc une situation différente de celle dans laquelle un fonds est cédé à une nouvelle société.

Cette distinction doit être intégrée dès l’audit juridique précédant l’acquisition.

Que devient le portefeuille de gestion locative ?

Le portefeuille de gestion représente souvent une part importante de la valeur d’une agence.

Mais sa valorisation économique et son transfert juridique ne doivent pas être confondus.

Le portefeuille ne se résume pas à une liste de propriétaires

Chaque relation de gestion repose sur un cadre contractuel.

En cas de cession du fonds à une nouvelle personne morale, il faut donc vérifier le sort des mandats concernés et les modalités permettant au repreneur de poursuivre leur exécution.

Attention au prix de vente de l’agence

Si une part importante du prix de cession repose sur un portefeuille de mandats, l’acquéreur doit savoir exactement :

• combien de mandats sont actifs ;
• qui en est juridiquement titulaire ;
• quelles sont leurs clauses ;
• dans quelles conditions ils peuvent être poursuivis ou renouvelés ;
• combien de clients pourraient ne pas poursuivre leur relation avec le repreneur.

Ce contrôle dépasse largement la simple vérification du chiffre d’affaires historique.

Que deviennent les mandats de transaction en cours ?

Même vigilance.

Un mandat de vente encore actif au jour de la cession ne doit pas être assimilé automatiquement à un actif transféré au repreneur avec le fonds.

La jurisprudence de la Cour de cassation précitée portait précisément sur un mandat immobilier et rappelle que les contrats liés à l’exploitation d’un fonds ne sont pas, sauf exception légale, automatiquement cédés avec celui-ci.

Exemple

Une agence dispose de 70 mandats de vente au moment de la cession.

Le repreneur ne doit pas simplement raisonner ainsi :

70 mandats avant la vente = 70 mandats après la vente.

Il faut vérifier la situation juridique de ces mandats et organiser correctement leur continuité.

Que deviennent les attestations des collaborateurs lors du rachat ?

Là encore, tout dépend de la structure de l’opération.

Une attestation collaborateur est rattachée à l’habilitation accordée par un titulaire de carte professionnelle.

CCI France précise que c’est le titulaire de la carte qui demande, modifie ou renouvelle ces attestations.

Si le titulaire de la carte change

Si une nouvelle société reprend le fonds et devient le nouvel employeur ou donneur d’ordre des collaborateurs, il faut examiner les habilitations nécessaires au titre du nouveau titulaire de carte.

Il ne faut pas considérer qu’une attestation délivrée dans le cadre de l’ancien titulaire autorise automatiquement le collaborateur à intervenir pour une nouvelle personne morale.

Si la société reste la même

Dans une acquisition de titres, la personne morale peut rester identique. Il faut néanmoins vérifier si les changements intervenus lors du rachat ont des conséquences sur les attestations d’habilitation des collaborateurs.

Que devient la carte en cas de changement de nom de l’agence ?

Il faut distinguer l’enseigne commerciale et la personne morale titulaire de la carte.

Si le rachat entraîne un changement de dénomination sociale du titulaire, cette modification doit être déclarée.

CCI France classe le changement de dénomination sociale parmi les mises à jour de la carte professionnelle.

Exemple

Avant le rachat :

Immobilier Dupont SAS

Après le rachat :

Louis Immobilier SAS

Si la personne morale demeure mais que sa dénomination sociale change, la carte doit être mise à jour.

Que se passe-t-il si le siège social change après le rachat ?

Le changement d’adresse du siège social ou de l’établissement principal fait également partie des modifications déclarées auprès de la CCI.

Le décret prévoit que certains changements déclarés donnent lieu à une carte mise à jour valable pour la durée restant à courir de la carte existante.

Une modification ne signifie donc pas nécessairement repartir pour trois ans

Il ne faut pas confondre :

• mise à jour d’une carte existante ;
• renouvellement ;
• demande initiale.

Ce sont des formalités différentes.

Faut-il refaire une carte si l’agence change de forme juridique ?

CCI France cite expressément le changement de forme juridique de la personne morale parmi les situations de mise à jour.

Par exemple :

SARL → SAS

Cette transformation ne doit donc pas être traitée comme une simple modification interne sans conséquence sur la carte.

Il faut déclarer la nouvelle situation à la CCI et vérifier les conséquences propres à l’opération envisagée.

Que se passe-t-il avec les établissements secondaires ?

Un rachat peut également concerner une agence disposant de plusieurs points de vente.

La loi Hoguet impose une déclaration préalable d’activité pour chaque établissement, succursale, agence ou bureau.

CCI France indique qu’avant de débuter l’activité dans un établissement secondaire, le directeur de l’établissement ou, à défaut, le chef d’entreprise ou représentant légal doit demander un récépissé à la CCI compétente.

Exemple

Vous reprenez une société exploitant :

• un siège à Lyon ;
• une agence à Villeurbanne ;
• une agence à Vienne.

Ne contrôlez pas uniquement la carte professionnelle principale.

Vérifiez également les récépissés et la situation de chaque établissement.

Peut-on continuer à exercer immédiatement après le rachat ?

Cela dépend encore une fois du montage retenu.

Acquisition des titres

Si la société titulaire reste la même, il faut s’assurer que les changements de représentant légal et autres modifications ont été correctement anticipés et déclarés.

Acquisition du fonds par une nouvelle structure

La nouvelle personne morale ne doit pas commencer les activités réglementées en considérant que la carte du vendeur la couvre.

La loi réserve l’exercice de ces activités aux personnes physiques ou morales titulaires de la carte correspondante.

La continuité administrative doit donc être organisée avant le démarrage effectif de l’activité réglementée par le repreneur.

Rachat d’agence : Faut-il conserver le même numéro de carte ?

Si la même société titulaire conserve sa carte et effectue une modification, le traitement n’est pas le même que lorsqu’une nouvelle société demande sa propre carte.

La CCI du Puy-de-Dôme indique notamment que pour une carte CCI, certaines modifications n’entraînent pas nécessairement un changement de numéro, avec un cas particulier lors du transfert de l’entreprise dans un autre département.

Ne faites donc pas du numéro de carte votre critère principal

La question importante est d’abord :

qui est juridiquement titulaire de la carte après l’opération ?

Le numéro découle ensuite du traitement administratif de la situation.

Tableau : Les points à vérifier avant de racheter une agence immobilière

Point à contrôler	Question à poser
Titulaire actuel	Quelle personne physique ou morale détient la carte ?
Type de rachat	Titres de société ou fonds de commerce ?
Représentant légal	Change-t-il après l’opération ?
Aptitude professionnelle	Le futur représentant remplit-il les conditions ?
Mentions de carte	Transaction, gestion, syndic : quelles activités sont autorisées ?
Validité	Jusqu’à quelle date la carte actuelle est-elle valable ?
Assurance RCP	Correspond-elle à la situation après reprise ?
Garantie financière	Doit-elle être maintenue ou adaptée ?
Mandats	Quels contrats restent juridiquement exploitables ?
Portefeuille de gestion	Comment la continuité des mandats sera-t-elle organisée ?
Collaborateurs	Quelles habilitations doivent être créées ou mises à jour ?
Établissements secondaires	Les récépissés sont-ils à jour ?
Dénomination / siège	Ces informations vont-elles changer ?
Fichier CCI	La situation finale apparaît-elle correctement après les formalités ?

Comment préparer le rachat d’une agence du point de vue de la carte professionnelle ?

1. Identifier exactement ce que vous achetez

Commencez par déterminer s’il s’agit :

• des titres de la société ;
• du fonds de commerce ;
• d’une branche d’activité ;
• de certains actifs uniquement.

Cette question détermine une grande partie des démarches suivantes.

2. Identifier le titulaire de la carte

Avant la reprise, commencez par vérifier la carte professionnelle afin de contrôler le nom exact du titulaire ainsi que les informations enregistrées dans le fichier national des professionnels de l’immobilier.

CCI France permet actuellement la recherche par nom, enseigne, ville, SIREN ou numéro de carte.

3. Vérifier les mentions autorisées

Contrôlez si la carte couvre :

• transaction ;
• gestion immobilière ;
• syndic de copropriété.

Ne partez pas du principe que l’agence exerce légalement toutes les activités que vous souhaitez développer.

4. Examiner le futur dirigeant

Si le représentant légal change, vérifiez son aptitude avant la reprise.

5. Examiner les mandats

Distinguez clairement :

• mandats de transaction ;
• mandats de recherche ;
• mandats de gestion ;
• autres contrats clients.

Pour une cession de fonds, ne considérez pas leur transfert comme automatique.

6. Contrôler collaborateurs et établissements

Vérifiez les attestations d’habilitation ainsi que les déclarations préalables relatives aux éventuels établissements secondaires.

7. Préparer les formalités CCI avant la reprise effective

Selon la situation, il pourra s’agir :

• d’une modification de carte ;
• d’une demande initiale ;
• d’un ajout d’activité ;
• d’une déclaration préalable ;
• de nouvelles attestations collaborateurs.

Les erreurs fréquentes lors du rachat d’une agence immobilière

Penser que la carte est vendue avec le fonds

C’est la confusion principale.

La carte est rattachée à son titulaire, pas simplement au local ou à l’enseigne exploitée.

Acheter les titres sans vérifier le futur dirigeant

Même si la société reste identique, un changement de représentant légal doit être examiné au regard des conditions de la loi Hoguet.

Supposer que les mandats suivent automatiquement le fonds

La Cour de cassation a précisément rejeté ce raisonnement pour un fonds de commerce d’agent immobilier.

Valoriser un portefeuille sans auditer ses contrats

Un portefeuille affichant plusieurs centaines de mandats peut être économiquement attractif, mais il faut vérifier sa réalité juridique et sa continuité après l’opération.

Oublier les collaborateurs

Une équipe présente physiquement dans l’agence ne signifie pas que toutes les habilitations restent automatiquement adaptées au nouveau titulaire.

Oublier les établissements secondaires

Une agence disposant de plusieurs implantations implique également des récépissés de déclaration préalable.

Attendre la signature pour contacter la CCI

La situation de la carte peut conditionner la continuité de l’activité.

Il vaut donc mieux identifier les formalités avant la date de reprise.

FAQ : Rachat d’agence immobilière et carte professionnelle

Puis-je racheter une agence sans avoir moi-même une carte T ?

Cela dépend du montage.

Si vous créez ou utilisez une nouvelle société qui exercera la transaction immobilière, cette personne morale devra satisfaire aux conditions permettant d’obtenir la carte correspondante.

Dans une société, les représentants légaux et statutaires sont notamment concernés par les conditions d’aptitude prévues par la loi Hoguet.

Si je rachète 100 % des parts de la société, faut-il demander une nouvelle carte ?

Pas nécessairement du seul fait de la cession des titres, puisque la personne morale peut rester la même.

En revanche, si le représentant légal, la dénomination, la forme juridique, le siège ou d’autres éléments changent, les formalités correspondantes doivent être effectuées auprès de la CCI.

Si je rachète uniquement le fonds, puis-je utiliser la carte du vendeur ?

Non. La nouvelle personne ou société qui exerce doit être titulaire de l’autorisation correspondant à son activité.

Les mandats de vente sont-ils automatiquement transférés ?

Non. La Cour de cassation a jugé que la cession d’un fonds de commerce d’agent immobilier n’emporte pas automatiquement cession des mandats confiés à ce professionnel.

Que devient la carte en cas de changement de gérant ?

Le changement de représentant légal fait partie des modifications à déclarer à la CCI et donne lieu à une mise à jour de la carte.

Le nouveau dirigeant doit-il avoir un diplôme immobilier ?

Pas nécessairement un diplôme dans tous les cas : l’important est qu’il puisse justifier de l’aptitude professionnelle selon l’une des voies réglementaires applicables.

Faut-il vérifier la carte avant de signer le rachat ?

Oui. Le fichier CCI permet de vérifier le titulaire, le numéro de carte, sa validité ainsi que les mentions et certaines informations associées.

Les attestations des agents commerciaux restent-elles valables ?

Il faut examiner leur situation par rapport au titulaire de la carte après l’opération. Si le titulaire change, ne considérez pas les anciennes habilitations comme automatiquement transposables au nouveau titulaire. CCI France rattache la demande d’attestation au titulaire de la carte professionnelle.

Une agence avec plusieurs établissements nécessite-t-elle d’autres formalités ?

Oui. Chaque établissement, succursale, agence ou bureau concerné relève du régime de déclaration préalable prévu par la loi Hoguet.

Conclusion : Identifiez d’abord ce que vous rachetez avant de traiter la carte professionnelle

Lors du rachat d’une agence immobilière, la première question n’est pas simplement :

« Où est la carte T ? »

La vraie question est :

« Quelle personne physique ou morale sera titulaire et exercera l’activité après la reprise ? »

Si vous achetez les parts ou actions de la société, la personne morale peut rester identique. Il faut alors vérifier les modifications provoquées par le rachat, notamment le changement de représentant légal et son aptitude professionnelle.

Si vous achetez le fonds de commerce avec une nouvelle structure, la carte professionnelle du vendeur n’est pas automatiquement transférée à votre société : le nouvel exploitant doit disposer de l’autorisation nécessaire pour exercer.

Et surtout, ne limitez pas votre audit à la carte :

• vérifiez les mandats ;
• le portefeuille de gestion ;
• les collaborateurs ;
• les établissements secondaires ;
• l’assurance ;
• la garantie financière ;
• les activités autorisées ;
• les changements de dirigeant ou de structure.

La Cour de cassation a en particulier confirmé qu’une cession de fonds d’agence immobilière ne transfère pas automatiquement les mandats confiés au cédant.

Sources officielles

• Légifrance — Loi n°70-9 du 2 janvier 1970, article 3 : conditions d’exercice, titulaire de la carte professionnelle et règles applicables aux personnes morales.
• Légifrance — Décret n°72-678 du 20 juillet 1972, article 6 : déclaration des changements concernant notamment le représentant légal et délivrance d’une carte mise à jour.
• CCI France — Mise à jour de carte professionnelle : changement de représentant légal, dénomination, siège ou forme juridique.
• CCI France — Demande de carte professionnelle : demande initiale, conditions et ajout de mentions d’activité.
• Cour de cassation — Chambre commerciale, 28 juin 2017, n°15-17.394 : absence de transfert automatique des mandats lors de la cession d’un fonds de commerce d’agent immobilier.
• CCI France — Déclaration préalable d’activité : règles concernant les établissements secondaires.

Informations vérifiées le 17 août 2026 à partir de Légifrance, de la jurisprudence de la Cour de cassation et des ressources officielles des CCI.

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