Frais d’agence en location : Combien peut payer un locataire en 2026 ?

Lorsqu’un logement est loué par l’intermédiaire d’une agence immobilière, plusieurs prestations peuvent être facturées. Mais contrairement à une idée encore répandue, le professionnel ne peut pas transférer librement l’ensemble de ses honoraires au locataire.

La réglementation distingue les frais supportés exclusivement par le propriétaire de ceux pouvant être partagés avec le locataire. Elle fixe également des plafonds calculés en fonction de la surface habitable et, pour certaines prestations, de la localisation du logement.

Depuis le 1er janvier 2026, ces plafonds ont été revalorisés. Pour la visite, la constitution du dossier et la rédaction du bail, ils atteignent désormais 12,10 €/m² en zone très tendue, 10,09 €/m² en zone tendue et 8,07 €/m² en zone non tendue. L’état des lieux d’entrée est, lui, plafonné à 3,03 €/m², quelle que soit la zone.

Voici comment calculer les honoraires de location en 2026 et repérer les principales erreurs de facturation.

À retenir
En 2026, les frais imputables au locataire pour la visite, le dossier et le bail sont plafonnés à 12,10 €/m² en zone très tendue, 10,09 €/m² en zone tendue et 8,07 €/m² ailleurs. L’état des lieux d’entrée est plafonné à 3,03 €/m².

Quels honoraires de location peuvent être facturés au locataire ?

Le principe posé par la loi du 6 juillet 1989 est relativement protecteur : les frais d’entremise et de négociation liés à la mise en location sont à la charge exclusive du bailleur.

Seules certaines prestations peuvent être partagées entre propriétaire et locataire :

• la visite du logement ;
• la constitution du dossier du locataire ;
• la rédaction du bail ;
• l’établissement de l’état des lieux d’entrée.

La part demandée au locataire ne peut toutefois pas dépasser celle supportée par le propriétaire. Elle doit également respecter le plafond réglementaire applicable.

Ces règles s’inscrivent notamment dans le cadre réglementaire renforcé par la loi ALUR.

Visite, dossier et rédaction du bail

Ces trois prestations sont regroupées pour l’application du plafond.

En 2026, le montant maximal pouvant être imputé au locataire dépend de la zone géographique dans laquelle se trouve le logement. Le calcul s’effectue à partir de la surface habitable, et non de la surface au sol, de la surface cadastrale ou de la superficie totale comprenant les annexes.

État des lieux d’entrée

L’état des lieux d’entrée répond à une règle distincte.

Depuis le 1er janvier 2026, la part imputable au locataire ne peut pas dépasser 3,03 € TTC par m² de surface habitable, et ce plafond est identique sur tout le territoire. Elle ne peut pas non plus être supérieure à la part facturée au propriétaire.

Tableau des plafonds d’honoraires de location en 2026

Localisation du logement	Visite + dossier + rédaction du bail	État des lieux d’entrée	Maximum théorique cumulé
Zone très tendue	12,10 €/m²	3,03 €/m²	15,13 €/m²
Zone tendue	10,09 €/m²	3,03 €/m²	13,12 €/m²
Zone non tendue	8,07 €/m²	3,03 €/m²	11,10 €/m²

Ces montants constituent des plafonds, et non des tarifs obligatoires. Une agence peut donc facturer moins. Surtout, atteindre le plafond au mètre carré ne signifie pas automatiquement que la totalité de cette somme peut être réclamée au locataire : sa participation reste également limitée par le montant facturé au bailleur.

Zone très tendue, tendue ou non tendue : Quelle différence ?

Identifier correctement la zone est indispensable puisque quelques euros de différence par mètre carré peuvent rapidement représenter plusieurs centaines d’euros sur une location.

Pour vérifier si la commune du logement est située en zone tendue, vous pouvez utiliser le simulateur officiel de Service-Public.

La zone très tendue

La zone très tendue comprend notamment Paris ainsi que certaines communes des Yvelines, des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise.

Le plafond 2026 concernant la visite, le dossier et le bail y est le plus élevé : 12,10 € TTC/m².

Exemple pour un appartement de 40 m²

Le plafond réglementaire correspondant est :

40 × 12,10 € = 484 €

Pour l’état des lieux d’entrée :

40 × 3,03 € = 121,20 €

Le maximum théorique lié à ces prestations atteint donc 605,20 €, sous réserve de respecter également la règle de partage entre bailleur et locataire.

La zone tendue

Les zones tendues correspondent à des territoires où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, à l’exclusion des communes classées en zone très tendue pour le calcul de ces honoraires.

Le plafond applicable en 2026 est de :

10,09 € TTC/m² pour la visite, le dossier et la rédaction du bail.

Pour un logement de 50 m², le plafond correspondant est donc de 504,50 €.

La zone non tendue

Tous les logements ne relevant ni de la zone très tendue ni de la zone tendue entrent dans cette troisième catégorie.

Le plafond 2026 est fixé à : 8,07 € TTC/m².

Pour un appartement de 50 m², le plafond applicable aux prestations de visite, dossier et rédaction du bail est donc de 403,50 €.

Comment calculer les frais d’agence réellement dus ?

L’erreur la plus fréquente consiste à multiplier simplement la surface par le plafond réglementaire.

Ce calcul donne seulement le plafond maximal lié à la surface.

La loi impose une seconde limite : le locataire ne peut pas payer davantage que le propriétaire pour les prestations partageables.

Exemple concret en zone très tendue

Prenons un appartement de 25 m².

Le plafond 2026 est :

25 × 12,10 € = 302,50 €.

Si l’agence facture 500 € pour les prestations concernées, la moitié représente 250 €.

Le locataire paiera donc au maximum 250 €, et non 302,50 €, puisque la limite liée au partage est ici la plus basse.

Si l’agence facture 700 €, la moitié atteint 350 €. Le plafond de 302,50 € devient alors la limite applicable au locataire. Le propriétaire supportera le solde. Cet exemple correspond au mode de calcul présenté par Service-Public.

Quels frais restent entièrement à la charge du propriétaire ?

Tous les frais liés à une mise en location ne sont pas partageables.

Les honoraires d’entremise ou de négociation sont à la charge exclusive du propriétaire. De façon générale, les frais de mise en location autres que la visite, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l’état des lieux d’entrée ne peuvent pas être transférés au locataire.

Il en va également ainsi des prestations courantes de gestion locative confiées par le propriétaire à une agence. Leur tarification relève de la relation entre le professionnel et son mandant, pas du locataire.

Les 5 erreurs à éviter sur les honoraires de location en 2026

1. Utiliser encore les anciens plafonds de 2025

Depuis le 1er janvier 2026, les anciens montants de 12 €, 10 €, 8 € et 3 € par m² ont été revalorisés.

Il faut désormais utiliser 12,10 €, 10,09 €, 8,07 € et 3,03 € selon la prestation et la zone concernée.

2. Considérer le plafond comme un forfait obligatoire

Un plafond est un maximum légal, pas un montant automatiquement dû.

Si les honoraires réels sont inférieurs, le locataire ne peut évidemment pas se voir facturer artificiellement le plafond.

3. Faire payer au locataire davantage que le bailleur

Même lorsque le plafond au mètre carré permettrait de demander une somme supérieure, la part du locataire ne peut pas dépasser celle mise à la charge du propriétaire pour les prestations concernées.

4. Facturer un état des lieux de sortie amiable

Un état des lieux de sortie amiable et contradictoire réalisé avec l’agence ne doit pas être facturé au locataire.

Une clause du bail imposant de tels frais au locataire doit être considérée comme non écrite. Des règles différentes peuvent s’appliquer lorsqu’un commissaire de justice doit intervenir en raison de l’impossibilité d’établir l’état des lieux contradictoirement.

5. Confondre encadrement des loyers et plafonnement des honoraires

Ce sont deux mécanismes différents.

L’encadrement du loyer concerne le montant que le propriétaire peut demander pour l’occupation du logement. Le plafonnement des honoraires détermine quant à lui la part de certains frais d’agence pouvant être supportée par le locataire.

Un logement peut donc être concerné simultanément par plusieurs règles, sans qu’elles aient le même objet.

Comment vérifier une facture d’honoraires avant de signer ?

Avant de payer, trois vérifications permettent d’éviter la majorité des erreurs.

Commencez par identifier précisément la zone du logement. Vérifiez ensuite la surface habitable mentionnée dans le bail, puis distinguez chaque prestation facturée.

Le professionnel doit respecter ses obligations réglementaires et notamment différencier les frais liés à la mise en location de ceux concernant l’état des lieux.

Enfin, comparez le montant demandé au locataire avec les deux limites légales : le plafond calculé au mètre carré et la part supportée par le propriétaire.

En cas d’écart, demandez le détail du calcul avant le règlement plutôt que de vous fier au seul montant global présenté comme « frais d’agence ».

FAQ sur les honoraires de location en 2026

Quel est le plafond des frais d’agence en 2026 ?

Pour la visite, le dossier et la rédaction du bail, le plafond imputable au locataire est de 12,10 €/m² en zone très tendue, 10,09 €/m² en zone tendue et 8,07 €/m² en zone non tendue.

Combien coûte l’état des lieux d’entrée en 2026 ?

La part du locataire est plafonnée à 3,03 € TTC/m² de surface habitable, partout en France, sans pouvoir excéder la part supportée par le propriétaire.

Comment savoir si mon logement est en zone tendue ou très tendue ?

La zone dépend de la commune où se situe le logement. Il est recommandé de vérifier son classement à l’aide du simulateur officiel de l’administration.

Qui paie les frais d’agence pour une location en 2026 ?

Le propriétaire paie les frais d’entremise, de négociation et de gestion. Le locataire peut uniquement participer à certaines prestations, comme la visite, le dossier, la rédaction du bail et l’état des lieux d’entrée, dans la limite des plafonds réglementaires.

Le propriétaire doit-il payer autant que le locataire ?

Le locataire ne peut jamais supporter une somme supérieure à celle facturée au propriétaire pour les prestations partageables. Le propriétaire peut en revanche payer davantage lorsque le plafond réglementaire limite la contribution du locataire.

L’agence peut-elle facturer le plafond automatiquement ?

Non. Les montants par mètre carré sont des maximums réglementaires et non des forfaits obligatoires.

L’état des lieux de sortie peut-il être facturé ?

Un état des lieux de sortie amiable et contradictoire ne doit pas être facturé au locataire. En revanche, en cas de recours nécessaire à un commissaire de justice, des frais réglementés peuvent être partagés entre les parties.

Les frais de gestion locative sont-ils payés par le locataire ?

Non. Les prestations de gestion locative confiées à une agence par le propriétaire sont supportées par celui-ci.

Conclusion : Contrôler les honoraires avant de payer

Les honoraires de location ne doivent jamais être considérés comme un simple forfait ajouté au premier loyer.

En 2026, la bonne méthode consiste à vérifier la nature de chaque prestation, la zone géographique, la surface habitable, le plafond par mètre carré et la répartition entre propriétaire et locataire.

Les nouveaux plafonds sont désormais de 12,10 €/m² en zone très tendue, 10,09 €/m² en zone tendue et 8,07 €/m² en zone non tendue, auxquels peut s’ajouter jusqu’à 3,03 €/m² pour l’état des lieux d’entrée.

Ces montants restent des maximums. Vérifier le détail de la facture avant la signature du bail permet donc non seulement d’éviter un dépassement du plafond, mais aussi de repérer des prestations qui ne devraient tout simplement pas être mises à la charge du locataire.

Sources de référence : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, décret n° 2014-890 du 1er août 2014, arrêtés de révision applicables au 1er janvier 2026, Service-Public et ANIL.

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