Encadrement des loyers au Pays basque en 2026 : Le guide complet

Depuis son entrée en vigueur au Pays basque, l’encadrement des loyers soulève de nombreuses questions pour les propriétaires, les locataires et les professionnels de l’immobilier. En 2026, le dispositif reste applicable dans le cadre de l’expérimentation nationale prévue jusqu’au 25 novembre 2026, sous réserve des évolutions législatives ou réglementaires à venir.

Pour approfondir les principales règles applicables en immobilier, vous pouvez également consulter nos fiches pratiques immobilières.

Le contexte législatif

L’encadrement des loyers au Pays basque en 2026 s’inscrit dans un contexte législatif particulier. Il convient de souligner que cette initiative est une réaction à la dynamique du marché immobilier local, caractérisée par une augmentation continue des coûts immobiliers depuis plusieurs années.

La loi ELAN, adoptée en 2018, a remis en place le système d’encadrement des loyers dans les zones sous tension, c’est-à-dire là où la demande de logements excède largement l’offre existante. Cela touche notamment certaines municipalités du Pays basque comme Biarritz ou Saint-Jean-de-Luz. L’objectif principal étant de freiner les hausses démesurées et non justifiées de loyer lors d’un emménagement ou d’une relocation.

Le décret n°2020-1818 du 30 décembre 2020 a ensuite étendu ce mécanisme à toutes les communes volontaires qui sont aux prises avec un déséquilibre entre offre et demande de logements. Ainsi, dès janvier 2021, toute commune peut solliciter son inclusion dans le périmètre d’application du dispositif d’encadrement des loyers si elle satisfait certaines conditions.

C’est dans ce cadre juridique que s’inscrit l’application de l’encadrement des loyers au Pays basque, entrée en vigueur le 25 novembre 2024 dans le cadre de l’expérimentation nationale de l’encadrement des loyers, actuellement prévue jusqu’au 25 novembre 2026. Cette démarche locale vise donc à réguler le secteur locatif et permettre aux foyers modestes et moyens de bénéficier plus aisément d’un habitat convenable sans avoir à supporter les effets inflationnistes du marché immobilier basque.

Communes concernées par l’encadrement des loyers

L’encadrement des loyers au Pays basque concerne les communes suivantes :

Catégorie	Communes
Communes en bord de mer	Anglet, Biarritz, Bidart, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Saint-Jean-de-Luz, Urrugne.
Communes de l’arrière-pays	Ahetze, Arbonne, Ascain, Biriatou, Jatxou, Larressore, Urcuit, Ustaritz.
Agglomération de Bayonne	Arcangues, Bassussarry, Bayonne, Boucau, Lahonce, Mouguerre, Saint-Pierre-d’Irube, Villefranque.

Source officielle : selon la Communauté d’Agglomération Pays Basque, l’encadrement des loyers est entré en vigueur le 25 novembre 2024 dans les 24 communes concernées. Il s’applique notamment aux logements loués à titre de résidence principale, aux nouveaux contrats de location, aux changements de locataire et aux renouvellements de bail.

Bon à savoir :
– 24 communes du Pays basque sont concernées par l’encadrement des loyers.
– La mesure est en vigueur depuis le 25 novembre 2024.
– Les nouveaux tarifs de référence sont fixés chaque année par un arrêté préfectoral.

Les acteurs impliqués

Les propriétaires immobiliers

L’encadrement des loyers au Pays basque en 2026 impacte directement les propriétaires immobiliers. Ils sont contraints de se conformer au plafonnement défini par la loi, ce qui pourrait réduire leurs revenus locatifs attendus. Toutefois, cette mesure a pour objectif de stabiliser le marché immobilier et d’éviter une hausse excessive des loyers. Les propriétaires se doivent d’ajuster leur plan d’investissement et de gestion locative afin de trouver un compromis entre rentabilité et respect des nouvelles régulations.

Devoirs du propriétaire

Informations à inclure dans le contrat de location :

Élément à indiquer	Précisions à fournir
Loyer de base	Montant du loyer sans charges
Loyers indicatifs	Loyer de référence et loyer majoré correspondant
Charges	Somme des charges récupérables
Montant additionnel	Somme et justification précise du complément

Quels baux sont concernés ?

L’encadrement des loyers concerne principalement les logements loués à usage de résidence principale, qu’ils soient loués vides ou meublés, ainsi que les baux mobilité. Il s’applique notamment aux nouvelles mises en location, aux relocations, aux renouvellements de bail et aux changements de locataire intervenus depuis le 25 novembre 2024.

Les résidents locataires

Pour les locataires, l’encadrement des loyers peut constituer un outil de protection contre les hausses excessives, notamment lors d’une relocation ou d’un renouvellement de bail. Il vise à limiter les écarts trop importants avec les loyers de référence constatés localement.

Calculer votre loyer de référence

Pour chaque logement, trois seuils de loyer sont définis en €/m² de surface habitable :

• Loyer de référence
• Loyer de référence majoré (+20 %)
• Loyer de référence minoré (−30 %)

Ces valeurs dépendent de plusieurs critères :

• La localisation du bien
• Le type de location (vide ou meublée)
• Le type de logement (appartement ou maison)
• Le nombre de pièces
• L’année de construction

Les loyers de référence sont fixés chaque année par arrêté préfectoral. Ils sont établis à partir des données de l’observatoire local des loyers et varient selon les caractéristiques du logement : localisation, type de location, type de bien, nombre de pièces et période de construction.

Pour vérifier les valeurs applicables à un logement, il est recommandé de consulter le simulateur officiel de la Communauté d’Agglomération Pays Basque ou les informations publiées par la préfecture des Pyrénées-Atlantiques.

Exemple concret de calcul du loyer maximal

Prenons un exemple fictif pour comprendre le fonctionnement du plafonnement.

Un logement de 50 m² est situé dans une commune concernée par l’encadrement des loyers. Après vérification avec le simulateur officiel, le loyer de référence majoré applicable est de 14 €/m².

Le calcul est donc le suivant :

50 m² × 14 € = 700 €

Dans cet exemple, le loyer hors charges ne peut donc pas dépasser 700 € par mois, sauf si le propriétaire peut justifier légalement un complément de loyer.

Attention : cet exemple est donné à titre pédagogique. Le montant réel dépend toujours des caractéristiques précises du logement : commune, secteur, type de location, nombre de pièces, type de bien et période de construction.

Sanctions pour infractions

En cas de non-respect de l’encadrement des loyers, le bailleur peut être mis en demeure de régulariser la situation et de restituer les trop-perçus. À défaut, il s’expose à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

Important
Conformément à la législation en vigueur, le propriétaire est tenu d’appliquer le loyer réglementé pour le logement concerné. Cette obligation s’étend également aux périodes passées : en cas de non-respect, le propriétaire peut être contraint d’effectuer un remboursement rétroactif au locataire. Le non-respect de cette réglementation expose le propriétaire à des sanctions financières, pouvant inclure des amendes significatives. Il est donc essentiel de veiller à ce que le loyer appliqué soit conforme aux plafonds légaux.

Complément de loyer : Conditions strictes et limites à respecter

Dans le cadre de l’encadrement des loyers, le bailleur peut, dans certains cas, appliquer un complément de loyer. Toutefois, cette possibilité reste strictement encadrée.

Le complément de loyer ne peut être envisagé que lorsque le logement présente des caractéristiques particulières de localisation ou de confort, par comparaison avec les logements similaires situés dans le même secteur géographique.

Ces caractéristiques doivent être suffisamment exceptionnelles pour justifier un loyer supérieur au loyer de référence majoré. Elles ne doivent pas déjà avoir été prises en compte dans la détermination du loyer de référence.

Il peut s’agir, par exemple, d’un élément réellement distinctif : une vue exceptionnelle, une grande terrasse, une hauteur sous plafond remarquable, des prestations particulièrement haut de gamme ou une localisation présentant un avantage rare.

En revanche, certains défauts du logement empêchent l’application d’un complément de loyer.

Aucun complément ne peut être appliqué lorsque le logement présente notamment :

• un classement énergétique F ou G ;
• des signes d’humidité sur certains murs ;
• des sanitaires situés sur le palier ;
• un vis-à-vis à moins de 10 mètres ;
• des infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur ;
• des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois ;
• une installation électrique dégradée ;
• une mauvaise exposition de la pièce principale.

Le complément de loyer doit donc rester exceptionnel, justifié et proportionné. Il ne peut pas servir à contourner le plafond fixé par le loyer de référence majoré.

En pratique, le bailleur doit être en mesure de démontrer précisément les éléments qui justifient ce complément. Il est donc recommandé de conserver tous les justificatifs utiles : photos, descriptif détaillé du logement, éléments comparatifs, factures de travaux ou documents attestant de prestations particulières.

Le locataire peut contester le complément de loyer s’il estime qu’il n’est pas justifié. Cette contestation peut notamment intervenir lorsque les caractéristiques invoquées sont courantes dans le secteur ou lorsqu’elles ne présentent pas un caractère réellement exceptionnel.

À retenir : le complément de loyer n’est pas automatique. Il constitue une exception au dispositif d’encadrement des loyers et doit être utilisé avec prudence.

Service-public.fr — Complément de loyer : quelles sont les règles ?

Comment contester un loyer trop élevé ?

Un locataire peut contester un loyer s’il estime que le montant demandé dépasse le loyer de référence majoré applicable au logement, ou si un complément de loyer lui semble injustifié.

La première étape consiste à vérifier le montant applicable au logement à l’aide du simulateur officiel de la Communauté d’Agglomération Pays Basque. Cette vérification permet de connaître le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré correspondant au bien.

Le locataire peut ensuite comparer ces montants avec le loyer hors charges indiqué dans le bail. Si le loyer dépasse le plafond autorisé, il est conseillé de contacter d’abord le propriétaire ou l’agence immobilière afin de demander une explication ou une régularisation amiable.

En l’absence d’accord, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation. Cette démarche permet de rechercher une solution amiable entre le locataire et le bailleur, sans passer immédiatement par une procédure judiciaire.

Si aucun accord n’est trouvé, le locataire peut ensuite saisir le juge compétent afin de demander la diminution du loyer et, le cas échéant, le remboursement des sommes trop versées.

Il est donc recommandé de conserver tous les documents utiles : bail, quittances de loyer, annonce immobilière, résultat du simulateur officiel et échanges avec le propriétaire ou l’agence.

Les répercussions économiques

L’impact économique de la régulation des loyers au Pays basque pourrait être significatif, selon le niveau des loyers de référence et les réactions du marché local. Les propriétaires pourraient voir leurs gains locatifs se réduire si les limites sont fixées en dessous des valeurs courantes du marché. Cette diminution pourrait décourager l’investissement dans l’immobilier, menant à une baisse de l’offre disponible.

La mise en place d’un plafonnement des loyers pourrait augmenter le pouvoir d’achat des ménages. En limitant le montant maximal du loyer, les familles pourraient allouer une part plus faible de leur budget au logement, ce qui serait susceptible d’accroître la consommation et stimuler l’économie locale.

Il est aussi nécessaire de considérer les effets potentiels sur le marché immobilier lui-même. Une régulation rigide peut entraîner un ralentissement ou même une diminution des valeurs immobilières si elle dissuade les investisseurs. La portée de ces impacts dépendra principalement du niveau où seront établis les plafonds et comment ils seront mis en œuvre dans la réalité.

En résumé
La régulation des loyers au Pays basque en 2026 pourrait réduire les revenus des propriétaires si les plafonds sont inférieurs aux prix du marché, ce qui risquerait de limiter l’investissement et l’offre locative. En parallèle, les ménages pourraient gagner en pouvoir d’achat, consacrant moins à leur logement et libérant ainsi du budget pour la consommation locale. Attention : une régulation trop stricte pourrait freiner le marché immobilier et faire baisser la valeur des biens si elle décourage les investisseurs. L’impact dépendra des plafonds fixés et de leur application réelle.

Conseils pratiques pour propriétaires

Vérifications essentielles :

• Vérifier chaque année les loyers de référence en utilisant le simulateur de la CAPB (Communauté d’Agglomération Pays basque).
• Constituer un dossier détaillé pour justifier tout complément de loyer éventuel.
• S’assurer que le bail est conforme à la réglementation en vigueur.
• Informer clairement le locataire de toutes les données dès la mise en ligne de l’annonce.

Conclusion

L’encadrement des loyers au Pays basque constitue une évolution importante pour les propriétaires, les locataires et les professionnels de l’immobilier. En fixant des loyers de référence à respecter, le dispositif vise à limiter les hausses excessives tout en apportant davantage de transparence au marché locatif local.

Pour les propriétaires, il est essentiel de vérifier le loyer applicable avant toute mise en location, relocation ou renouvellement de bail. Le respect du loyer de référence majoré, la bonne rédaction du bail et la justification éventuelle d’un complément de loyer sont des points à contrôler avec attention.

Pour les locataires, ce dispositif permet de mieux comprendre le montant du loyer demandé et, si nécessaire, de contester un loyer trop élevé. L’utilisation du simulateur officiel et la conservation des documents liés à la location restent donc indispensables.

Dans tous les cas, l’encadrement des loyers doit être abordé avec rigueur. Une bonne information permet d’éviter les erreurs, de sécuriser la relation locative et de mieux anticiper les évolutions du marché immobilier au Pays basque.

FAQ sur l’encadrement des loyers au Pays basque

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers au Pays basque ?

L’encadrement des loyers est un dispositif qui limite le montant du loyer pouvant être demandé pour certains logements situés dans les communes concernées. Il repose sur des loyers de référence fixés en euros par mètre carré, selon les caractéristiques du logement.

Depuis quand l’encadrement des loyers s’applique-t-il au Pays basque ?

L’encadrement des loyers est entré en vigueur au Pays basque le 25 novembre 2024. Il s’applique aux nouveaux contrats de location, aux changements de locataire et aux renouvellements de bail concernés par le dispositif.

Quelles communes du Pays basque sont concernées ?

Le dispositif concerne 24 communes du Pays basque, notamment Bayonne, Biarritz, Anglet, Bidart, Saint-Jean-de-Luz, Hendaye, Ciboure, Guéthary, Urrugne, Ustaritz, Arcangues ou encore Saint-Pierre-d’Irube.

Quels logements sont concernés par l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers concerne principalement les logements loués à titre de résidence principale. Il peut s’agir de logements loués vides, meublés ou dans le cadre d’un bail mobilité.

Comment connaître le loyer maximal autorisé ?

Pour connaître le loyer maximal autorisé, il faut utiliser les loyers de référence applicables au logement. Ces montants dépendent notamment de la localisation, du type de location, du type de logement, du nombre de pièces et de la période de construction.

Quelle est la différence entre le loyer de référence et le loyer de référence majoré ?

Le loyer de référence correspond au loyer médian constaté pour un type de logement donné. Le loyer de référence majoré correspond à ce loyer augmenté de 20 %. En principe, le loyer hors charges ne doit pas dépasser ce loyer de référence majoré, sauf complément de loyer justifié.

Un propriétaire peut-il demander un complément de loyer ?

Oui, mais uniquement dans certains cas. Le complément de loyer doit être justifié par des caractéristiques particulières de localisation ou de confort, par comparaison avec des logements similaires situés dans le même secteur. Il ne peut pas servir à contourner le plafond légal.

Le locataire peut-il contester un complément de loyer ?

Oui. Le locataire peut contester un complément de loyer s’il estime qu’il n’est pas justifié ou que les caractéristiques invoquées ne sont pas suffisamment exceptionnelles. Il peut d’abord rechercher une solution amiable, puis saisir la commission départementale de conciliation si nécessaire.

Que risque un propriétaire en cas de loyer trop élevé ?

En cas de non-respect de l’encadrement des loyers, le propriétaire peut être contraint de réduire le loyer et de restituer les sommes trop perçues. Il peut également s’exposer à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

Comment vérifier si un loyer est conforme ?

Pour vérifier si un loyer est conforme, il faut comparer le loyer hors charges indiqué dans le bail avec le loyer de référence majoré applicable au logement. Il est recommandé d’utiliser le simulateur officiel de la Communauté d’Agglomération Pays Basque ou de consulter les informations publiées par la préfecture.

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