IRL 2026 : De combien peut-on augmenter un loyer au 3e trimestre ?
Auteur : Nicolas Mouligner
Temps de lecture : 15 minutes
Mis à jour le 23/10/2026
L’indice de référence des loyers, plus connu sous le sigle IRL, permet de calculer la révision annuelle de nombreux loyers d’habitation.
Pour le troisième trimestre 2026, l’IRL publié par l’Insee s’établit à 148,06.
Sur un an, il progresse de 1,57 %.
Cette évolution peut permettre à certains bailleurs d’augmenter le loyer de leur locataire, mais cela ne signifie pas que tous les loyers peuvent automatiquement augmenter de 1,57 %.
La révision dépend notamment du contrat de location, de la présence d’une clause de révision, du trimestre de référence prévu dans le bail et de la situation énergétique du logement.
Dans cet article, nous allons voir comment fonctionne l’IRL en 2026, comment calculer une augmentation de loyer et quelles précautions prendre avant d’appliquer une révision.
À retenir
Au troisième trimestre 2026, l’IRL est fixé à 148,06, contre 145,77 au troisième trimestre 2025, soit une hausse annuelle de 1,57 %. Lorsqu’une révision est autorisée, la formule consiste généralement à multiplier le loyer hors charges par le nouvel IRL, puis à diviser le résultat par l’IRL du même trimestre de l’année précédente.
Qu’est-ce que l’IRL ?
L’IRL est l’indice de référence des loyers.
Il est publié chaque trimestre par l’Insee.
Il sert principalement à encadrer l’évolution des loyers des logements loués comme résidence principale lorsque le contrat prévoit une révision annuelle.
L’objectif est d’éviter qu’un propriétaire puisse augmenter librement le loyer en cours de bail.
L’évolution maximale du loyer est ainsi liée à celle de l’indice de référence correspondant.
Quel est l’IRL du 3e trimestre 2026 ?
Pour le troisième trimestre 2026, l’indice de référence des loyers est fixé à : 148,06
Retrouvez les valeurs officielles de l’IRL du 3e trimestre 2026 publié par l’Insee.
Au troisième trimestre 2025, il était de : 145,77
L’évolution sur un an est donc de : +1,57 %
Cela signifie qu’un loyer révisé sur la base du troisième trimestre peut augmenter d’environ 1,57 % lorsque toutes les conditions permettant la révision sont réunies.
Tableau de l’IRL en 2025 et 2026
| Trimestre | IRL | Évolution annuelle |
|---|---|---|
| 1er trimestre 2025 | 145,47 | +1,40 % |
| 2e trimestre 2025 | 146,68 | +1,04 % |
| 3e trimestre 2025 | 145,77 | +0,87 % |
| 4e trimestre 2025 | 145,78 | +0,79 % |
| 1er trimestre 2026 | 146,60 | +0,78 % |
| 2e trimestre 2026 | 148,37 | +1,15 % |
| 3e trimestre 2026 | 148,06 | +1,57 % |
Le troisième trimestre 2026 marque donc une accélération de la hausse annuelle par rapport aux deux premiers trimestres de l’année.
Peut-on augmenter automatiquement un loyer de 1,57 % ?
Non.
Le chiffre de 1,57 % correspond à l’évolution annuelle de l’IRL du troisième trimestre 2026.
Il ne constitue pas une autorisation générale permettant d’augmenter tous les loyers de ce montant.
Pour qu’une révision soit possible, plusieurs conditions doivent être vérifiées.
Le contrat doit notamment prévoir une clause de révision du loyer.
Il faut également utiliser le trimestre de référence prévu dans le bail.
Enfin, certaines règles peuvent empêcher toute augmentation, notamment en fonction du classement énergétique du logement.
Une clause de révision est-elle obligatoire ?
Pour pouvoir appliquer une révision annuelle du loyer, le bail doit prévoir une clause de révision.
Lorsqu’aucune clause de ce type n’est prévue, le bailleur ne peut pas décider unilatéralement d’augmenter le loyer chaque année en utilisant l’IRL.
Il est donc indispensable de relire le contrat avant d’effectuer le moindre calcul.
Pour vérifier les principales évolutions applicables aux baux, consultez également notre guide sur le contrat de location en 2026.
À quelle date peut-on réviser le loyer ?
La révision peut intervenir une fois par an.
La date est généralement celle prévue dans le contrat.
Lorsque le bail ne précise pas de date particulière mais contient bien une clause de révision, la date anniversaire du contrat peut servir de référence selon les règles applicables.
En pratique, le propriétaire doit donc vérifier deux éléments : la date de révision et le trimestre IRL prévu dans le bail.
Quel trimestre IRL faut-il utiliser ?
Le trimestre de référence est généralement indiqué dans le contrat de location.
Par exemple, un bail peut prévoir une révision annuelle selon l’IRL du troisième trimestre.
Dans ce cas, pour une révision en 2026, il faut comparer : IRL du 3e trimestre 2026 : 148,06
avec : IRL du 3e trimestre 2025 : 145,77
Il ne faut pas choisir arbitrairement le dernier indice publié si le contrat prévoit déjà un trimestre spécifique.
Comment calculer l’augmentation du loyer avec l’IRL ?
La formule est la suivante : Nouveau loyer = loyer actuel hors charges × nouvel IRL ÷ ancien IRL
Pour une révision basée sur le troisième trimestre 2026 : Nouveau loyer = loyer actuel × 148,06 ÷ 145,77
Le calcul est effectué sur le loyer hors charges.
Exemple avec un loyer de 800 €
Prenons un logement dont le loyer mensuel hors charges est de : 800 €
Le bail prévoit une révision selon l’IRL du troisième trimestre.
Calcul : 800 × 148,06 ÷ 145,77 = 812,57 €
Le nouveau loyer peut donc être porté à environ : 812,57 € par mois
L’augmentation représente : 12,57 € par mois
Soit environ : 150,84 € sur une année complète
sous réserve que toutes les conditions permettant la révision soient réunies.
Exemple avec un loyer de 650 €
Pour un loyer hors charges de 650 € : 650 × 148,06 ÷ 145,77 = 660,21 €
Le nouveau loyer est donc d’environ : 660,21 €
Soit une augmentation mensuelle d’environ : 10,21 €
Exemple avec un loyer de 1 000 €
Pour un loyer de 1 000 € : 1 000 × 148,06 ÷ 145,77 = 1 015,71 €
Le nouveau loyer est donc d’environ : 1 015,71 €
L’augmentation représente : 15,71 € par mois
Exemple avec un loyer de 1 200 €
Pour un loyer mensuel hors charges de 1 200 € : 1 200 × 148,06 ÷ 145,77 = 1 218,85 €
Le nouveau loyer est donc d’environ : 1 218,85 €
Soit une augmentation mensuelle d’environ : 18,85 €
Tableau d’exemples avec l’IRL du 3e trimestre 2026
| Ancien loyer | Nouveau loyer approximatif | Hausse mensuelle |
|---|---|---|
| 650 € | 660,21 € | +10,21 € |
| 800 € | 812,57 € | +12,57 € |
| 1 000 € | 1 015,71 € | +15,71 € |
| 1 200 € | 1 218,85 € | +18,85 € |
Ces exemples supposent que le bail utilise bien l’IRL du troisième trimestre et que la révision du loyer est légalement possible.
Faut-il appliquer directement +1,57 % au loyer ?
On obtient un résultat très proche en appliquant directement l’évolution annuelle de 1,57 %.
Cependant, la méthode de référence reste le calcul avec les deux indices : loyer × nouvel indice ÷ ancien indice
Cette méthode permet de respecter précisément les valeurs publiées.
Les charges sont-elles comprises dans le calcul ?
En principe, la révision basée sur l’IRL concerne le loyer hors charges.
Il ne faut donc pas prendre automatiquement le montant total payé chaque mois par le locataire lorsqu’il inclut des provisions sur charges.
Par exemple, si un locataire paie : 800 € de loyer et 100 € de provisions sur charges, la révision de loyer est calculée sur les 800 €, et non sur les 900 € versés au total.
Peut-on augmenter le loyer d’un logement classé F ou G ?
Il faut être particulièrement vigilant pour les logements considérés comme des passoires énergétiques.
En métropole, dans les situations prévues par la réglementation, la révision du loyer est interdite lorsque le logement est classé F ou G au DPE.
Cela signifie qu’un bailleur ne doit pas se contenter de vérifier l’IRL.
Il doit également contrôler le classement énergétique du logement et les règles applicables à son bail.
Avant toute révision, il peut donc être utile de vérifier la validité du DPE et les autres diagnostics immobiliers obligatoires applicables au logement.
Un IRL en hausse n’autorise donc pas nécessairement une augmentation du loyer.
Ces restrictions s’inscrivent notamment dans les évolutions issues de la Loi Climat et Résilience dans l’immobilier.
Un logement classé A, B, C, D ou E peut-il être révisé ?
Le gel spécifique applicable aux logements les plus énergivores vise notamment les logements classés F ou G dans les situations prévues par la réglementation.
Un logement classé de A à E n’est donc pas concerné par ce gel pour ce seul motif.
Il faut néanmoins toujours vérifier les autres conditions de la révision : présence d’une clause ; date de révision ; indice prévu au bail et règles particulières éventuellement applicables au logement.
Peut-on réviser le loyer d’un bail mobilité ?
Non.
Le loyer d’un bail mobilité ne peut pas être révisé en cours de bail avec l’IRL.
Ce type de contrat obéit à des règles particulières.
Il ne faut donc pas appliquer mécaniquement les règles d’un bail d’habitation classique à un bail mobilité.
Que se passe-t-il si le propriétaire oublie la révision ?
Le bailleur ne peut pas revenir indéfiniment sur une révision qu’il n’a pas appliquée.
Lorsqu’une révision annuelle est prévue, le propriétaire dispose d’un délai limité pour la demander.
S’il agit tardivement, la révision ne s’applique pas rétroactivement aux loyers déjà payés.
Elle s’applique seulement à compter de la demande.
Une révision non demandée dans le délai applicable peut donc être perdue.
Exemple concret : Révision demandée plusieurs mois après la date prévue
Supposons qu’un bail puisse être révisé au 1er octobre 2026.
Le propriétaire ne pense à effectuer la révision que plusieurs mois plus tard.
Il ne peut pas nécessairement réclamer rétroactivement au locataire toutes les augmentations qu’il aurait pu appliquer depuis octobre.
La révision produit ses effets selon les règles applicables à compter de la demande.
Le bailleur a donc intérêt à suivre précisément les dates de révision prévues dans ses contrats.
IRL et augmentation du loyer sont-ils la même chose ?
Non.
L’IRL sert à encadrer la révision annuelle d’un loyer en cours de bail.
Il ne faut pas le confondre avec d’autres mécanismes tels que : la fixation du loyer lors d’une nouvelle location ; la réévaluation d’un loyer manifestement sous-évalué lors du renouvellement ou certaines règles d’encadrement des loyers applicables dans des zones spécifiques.
Ces dispositifs répondent à des règles différentes.
L’encadrement des loyers empêche-t-il une révision IRL ?
Les deux mécanismes sont différents.
L’encadrement des loyers peut limiter le montant applicable à certains logements dans les zones concernées.
L’IRL encadre quant à lui l’évolution annuelle du loyer en cours de bail.
Lorsqu’un logement est soumis à plusieurs dispositifs, le bailleur doit vérifier que la hausse envisagée respecte l’ensemble des règles applicables.
L’IRL est-il identique en Corse et outre-mer ?
Non.
Des indices spécifiques sont publiés pour certains territoires.
Au troisième trimestre 2026 :
| Zone | IRL T3 2026 |
|---|---|
| Hexagone | 148,06 |
| Collectivités relevant de l’article 73 de la Constitution | 145,21 |
| Corse | 143,80 |
Il est donc indispensable de prendre en compte la localisation du logement avant d’effectuer le calcul.
Pourquoi l’IRL du 3e trimestre 2026 est-il inférieur à celui du 2e trimestre ?
L’IRL du deuxième trimestre 2026 était de 148,37, alors que celui du troisième trimestre est de 148,06.
Cela ne signifie pas que l’évolution annuelle est négative.
L’IRL du troisième trimestre 2026 reste supérieur à celui du même trimestre de 2025, qui était de 145,77.
C’est cette comparaison avec le même trimestre de l’année précédente qui permet de mesurer l’évolution annuelle.
La hausse est ainsi de 1,57 %.
Faut-il prévenir le locataire avant d’augmenter le loyer ?
Le bailleur doit appliquer la révision de manière transparente et être en mesure de justifier le nouveau montant.
En pratique, il est préférable d’informer le locataire par écrit en indiquant : le montant actuel du loyer ; le trimestre IRL utilisé ; l’ancien indice ; le nouvel indice ; la formule de calcul et le nouveau montant du loyer.
Cela permet de limiter les incompréhensions et les contestations.
Exemple de calcul à communiquer au locataire
Pour un loyer de 800 € basé sur le troisième trimestre :
Ancien loyer : 800 €
Ancien IRL : 145,77
Nouvel IRL : 148,06
Calcul : 800 × 148,06 ÷ 145,77
Nouveau loyer : 812,57 €
Cette présentation permet au locataire de vérifier facilement le calcul.
Quelles erreurs éviter avec l’IRL en 2026 ?
Les erreurs les plus courantes consistent à appliquer automatiquement 1,57 % à tous les locataires, utiliser le mauvais trimestre, calculer la hausse sur le loyer charges comprises, oublier de vérifier la clause de révision, appliquer une augmentation à un logement dont le DPE interdit la révision, utiliser l’indice de métropole pour un logement relevant d’un indice territorial spécifique ou tenter de récupérer rétroactivement une révision qui n’a pas été demandée dans les délais.
Checklist : Que vérifier avant de réviser un loyer en 2026 ?
| Vérification | À contrôler |
|---|---|
| bail | présence d’une clause de révision |
| date | date annuelle prévue pour la révision |
| trimestre | trimestre IRL mentionné au contrat |
| ancien indice | indice du même trimestre l’année précédente |
| nouvel indice | IRL correspondant à l’année 2026 |
| loyer | montant hors charges |
| DPE | vérifier le classement énergétique |
| localisation | métropole, outre-mer ou Corse |
| type de bail | vérifier les règles particulières |
| délai | effectuer la demande dans le délai applicable |
| information du locataire | communiquer un calcul clair |
Tableau récapitulatif de l’IRL du 3e trimestre 2026
| Élément | Valeur |
|---|---|
| IRL 3e trimestre 2026 | 148,06 |
| IRL 3e trimestre 2025 | 145,77 |
| évolution annuelle | +1,57 % |
| publication | 15 octobre 2026 |
| organisme | Insee |
| utilisation | révision annuelle de certains loyers |
| formule | loyer × nouvel IRL ÷ ancien IRL |
| calcul | sur le loyer hors charges |
| révision automatique | non |
| clause nécessaire | oui |
| logements F ou G | révision interdite dans les situations concernées |
| bail mobilité | pas de révision en cours de bail |
FAQ sur l’IRL 2026
Quel est l’IRL du 3e trimestre 2026 ?
L’IRL du troisième trimestre 2026 est fixé à 148,06 en hexagone.
De combien l’IRL augmente-t-il au 3e trimestre 2026 ?
Il augmente de 1,57 % sur un an.
Quel était l’IRL du 3e trimestre 2025 ?
Il était de 145,77.
Peut-on augmenter tous les loyers de 1,57 % ?
Non.
Il faut notamment vérifier que le bail contient une clause de révision et que le logement est éligible à une augmentation.
Quelle formule utiliser ?
La formule est : loyer actuel hors charges × nouvel IRL ÷ ancien IRL
Combien devient un loyer de 800 € ?
Avec l’IRL du troisième trimestre 2026, un loyer de 800 € basé sur l’IRL du troisième trimestre 2025 devient environ 812,57 €.
Peut-on augmenter un loyer sans clause de révision ?
Non, une révision annuelle selon l’IRL suppose que le contrat prévoie cette possibilité.
Peut-on augmenter un logement classé F ou G ?
Dans les situations visées par le gel des loyers des logements énergivores, la révision est interdite.
L’IRL s’applique-t-il aux charges ?
Le calcul de révision du loyer est effectué sur le loyer hors charges.
Peut-on récupérer une augmentation oubliée plusieurs mois après ?
La révision n’est pas rétroactive. Lorsqu’elle est demandée tardivement mais dans le délai applicable, elle produit ses effets à compter de la demande.
Quel IRL utiliser si le bail prévoit le 3e trimestre ?
Il faut comparer l’IRL du troisième trimestre de l’année de révision avec celui du troisième trimestre de l’année précédente.
L’IRL est-il identique en Corse ?
Non. Un indice spécifique est publié pour la Corse.
Conclusion
L’IRL du troisième trimestre 2026, fixé à 148,06, progresse de 1,57 % sur un an.
Pour les bailleurs concernés, cette évolution permet de calculer la révision annuelle du loyer.
Mais cette hausse ne doit jamais être appliquée automatiquement.
Avant toute augmentation, il faut vérifier le contrat de location, la clause de révision, le trimestre prévu, la date applicable, le montant hors charges, la localisation du logement et son classement énergétique.
Pour un bailleur ou un professionnel de la gestion locative, une révision correctement calculée et clairement expliquée au locataire permet d’éviter de nombreux litiges.
La bonne pratique consiste donc à conserver une méthode simple : vérifier le bail, contrôler l’IRL, effectuer le calcul et informer clairement le locataire.
🎯 Vous souhaitez aller plus loin dans votre activité immobilière ? Découvrez nos formations pour développer vos compétences, sécuriser vos pratiques et réussir vos projets.
👉 Voir les formations immobilières
Nicolas Mouligner
L’auteur
Nicolas Mouligner est formateur professionnel depuis plus de 20 ans, spécialisé dans l’assurance, le crédit et l’immobilier. Titulaire d’un Master, il accompagne depuis de nombreuses années des publics variés. En 2020, il fonde Les formations de Louis et accompagne ses apprenants avec une pédagogie claire et accessible… en savoir plus
Ces articles pourraient vous plaire :
Dossier de renouvellement carte professionnelle immobilier : Documents, délais et erreurs à éviter
Comprendre les différents types de prêts immobiliers