Combien de loyers impayés avant une expulsion ?
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Est-il nécessaire d’initier une procédure d’expulsion dès le premier impayé de loyer ? Absolument pas. Il est essentiel de suivre une démarche légale et de recourir à la justice en priorité.
La location d’un logement assure des revenus réguliers, mais lorsque le locataire cesse de payer, cela peut entraîner des problèmes pour le propriétaire, confronté à des charges et éventuellement à un prêt hypothécaire à rembourser.
Que faire en cas du premier défaut de paiement de loyer ?
Il revêt une importance cruciale d’intervenir rapidement lorsqu’un locataire ne s’acquitte pas de son loyer pour la première fois. Le propriétaire doit réagir de manière proportionnée, privilégiant le contact direct avec le locataire, que ce soit par téléphone ou en personne, afin de solliciter de manière courtoise les motifs du retard. Un échange simple peut souvent prévenir l’escalade d’une situation conflictuelle.
Il est toutefois primordial de ne pas ignorer le premier manquement de paiement. La réaction immédiate du propriétaire envoie un signal clair au locataire, l’incitant à trouver une solution avant que la situation ne se détériore davantage. L’inaction du propriétaire face au premier impayé pourrait conduire le locataire à sous-estimer l’urgence de la situation.
En établissant le contact, propriétaire et locataire peuvent collaborer pour trouver une solution amiable, tel qu’un plan d’échéancier. La modalité choisie peut être formalisée par un avenant au contrat de location, clarifiant ainsi tout potentiel litige futur.
Cela n’exonère pas le propriétaire de l’envoi d’une lettre de relance par courrier recommandé avec accusé de réception, afin de documenter par écrit tout manquement éventuel. Il est essentiel de conserver une trace écrite de tout dysfonctionnement.
Au bout de combien de loyers impayés peut-on entamer une procédure légale ?
Il n’existe pas de seuil spécifique de loyers impayés à atteindre avant d’envisager une expulsion du locataire, car cette décision relève de la compétence du système judiciaire. Il est préférable que le propriétaire utilise le terme de résiliation du bail. Pour ce faire, une clause résolutoire doit être stipulée dans le contrat de location, précisant que le bail est résilié en cas de non-paiement des loyers par le locataire.
Si le locataire semble de mauvaise foi dès le premier impayé et n’a pas répondu au courrier de relance, le propriétaire envoie une mise en demeure de paiement. Cette communication, expédiée par courrier recommandé avec accusé de réception, demande au locataire de régler sa dette. La remise en mains propres ou la transmission par l’intermédiaire d’un commissaire de justice (anciennement huissier) sont également des options.
Il est crucial que le propriétaire conserve une trace de chaque correspondance envoyée au locataire. En cas de litige judiciaire, le propriétaire devra prouver l’envoi de ces courriers. De plus, le recours à un médiateur est une option, celui-ci proposant aux deux parties une solution à l’amiable.
Solliciter les services d’un huissier (ou d’un commissaire de justice)
En cas d’absence de réaction à la mise en demeure de payer, le propriétaire peut solliciter l’intervention d’un commissaire de justice. Ce dernier enverra un commandement de payer au locataire, marquant le début d’une procédure juridique soumise à des délais stricts. À la réception du commandement de payer, le locataire dispose de six semaines pour régulariser ses impayés.
La résolution de l’affaire intervient automatiquement dès que le locataire apure ses dettes. Il a également la possibilité de contester le montant des impayés en adressant un courrier recommandé au propriétaire, déclenchant ainsi une médiation visant à résoudre le litige à l’amiable.
Si le locataire se trouve dans l’incapacité pure et simple de s’acquitter de ses loyers, il est recommandé qu’il en informe le propriétaire et les médiateurs. Il peut également recourir au FSL (Fonds de solidarité logement) pour obtenir des délais supplémentaires.
En l’absence de réponse du locataire au commandement de payer du commissaire de justice après deux mois, et s’il doit deux mois de loyers ou plus, la procédure d’expulsion est enclenchée. Le propriétaire devra alors recourir aux services d’un avocat.
Recourir à la voie judiciaire
La présence de la clause résolutoire dans le contrat de location signifie que le bail est résilié dès que le locataire cesse de payer ses loyers. Cependant, le propriétaire doit engager une procédure devant le tribunal pour obtenir l’expulsion du locataire.
Il revient au juge de décider de l’application de la clause résolutoire ou, en son absence, de passer directement à l’expulsion. En premier lieu, le juge évalue la capacité du locataire à régler ses dettes et, en fonction de la situation, peut accorder un délai supplémentaire pour le paiement.
Si le paiement n’est pas effectué dans le délai imparti, le juge émet une assignation au commissaire de justice pour qu’il délivre au locataire un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose alors de deux mois pour quitter le logement. Si le locataire demeure présent après ce délai, le commissaire de justice a recours à la force publique.
Il est important de souligner qu’une expulsion ne peut être effectuée pendant la période hivernale, qui s’étend du 1er novembre au 31 mars.
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